每經(jing)記(ji)者｜陳(chen) 利    每經(jing)編輯｜陳(chen)夢妤    

7月(yue)全國新房、二手房價格走勢依然在分(fen)化。

中國房(fang)地產指數系統(tong)百(bai)城價(jia)(jia)格指數顯示，7月(yue)全國100個城市新建住(zhu)(zhu)宅平(ping)均價(jia)(jia)格為16443元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，環比上漲(zhang)0.13%，漲(zhang)幅較6月(yue)收窄0.02個百(bai)分點。二手住(zhu)(zhu)宅方(fang)(fang)面，以價(jia)(jia)換量趨勢(shi)延續，百(bai)城二手住(zhu)(zhu)宅價(jia)(jia)格連續27個月(yue)下跌至(zhi)均價(jia)(jia)14653元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

成交規模方面，克而瑞數據顯示，7月(yue)樓市供需(xu)兩淡，重點30城供應(ying)、成交環比分(fen)(fen)別下降25%和30%，同比分(fen)(fen)別下降18%和13%；絕對量(liang)均(jun)為(wei)年(nian)內低位（僅略高于年(nian)初1—2月(yue)），不及二季(ji)度月(yue)均(jun)；前7個月(yue)成交累計同比降36%，降幅較上(shang)月(yue)收窄3個百分(fen)(fen)點。

視覺中國圖

“低基數下同比(bi)降幅(fu)較上半年(nian)有所收窄，但市(shi)場依然面臨調整壓力。”中指研(yan)究院(yuan)分析指出，核心城市(shi)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)價格(ge)回落(luo)后性價比(bi)凸(tu)顯，對新房(fang)(fang)市(shi)場造成分流(liu)。二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)延續以價換量(liang)(liang)態勢，核心城市(shi)二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)成交量(liang)(liang)環比(bi)小幅(fu)下降，同比(bi)增幅(fu)擴大(da)。

38個城市新房價格上漲

中指研究院數據顯示(shi)，2024年7月(yue)，10大樣本(ben)城(cheng)市（北京(jing)、上海、廣州、深(shen)圳、成都、杭州、武漢、南(nan)京(jing)、天(tian)津和(he)重(zhong)慶）新建住(zhu)宅平均價格為30206元/平方米，環比(bi)上漲0.28%。其中，9個城(cheng)市環比(bi)上漲，僅(jin)1個城(cheng)市環比(bi)下跌。

具體來看(kan)，環(huan)比(bi)上漲(zhang)的(de)城市中，上海(hai)和北京分別(bie)以(yi)0.39%和0.36%的(de)漲(zhang)幅(fu)(fu)居前兩位，緊(jin)隨其后的(de)深圳(zhen)環(huan)比(bi)漲(zhang)幅(fu)(fu)0.33%，成都、杭(hang)州新建(jian)住(zhu)宅價格(ge)環(huan)比(bi)漲(zhang)幅(fu)(fu)均在0.1%~0.2%。

唯一一個環比(bi)下跌(die)城市(shi)是重慶（主城區），環比(bi)跌(die)幅0.06%。克而瑞統計數據顯示，上半(ban)年(nian)大重慶住宅成(cheng)交628萬平(ping)方米，同(tong)比(bi)下跌(die)32%，整體市(shi)場容量(liang)收縮，客戶(hu)置業需求減弱。價(jia)格方面(mian)，2024年(nian)上半(ban)年(nian)成(cheng)交均價(jia)9141元/平(ping)方米，受房(fang)企(qi)對部分(fen)項目優化(hua)優惠力度影響，同(tong)比(bi)下降3%。

7月(yue)傳統(tong)樓市(shi)淡季，房(fang)(fang)企(qi)推盤(pan)速度放緩，到訪成交率(lv)也在(zai)持續下降，案場以(yi)釋(shi)放限時專屬優惠、工(gong)抵房(fang)(fang)等特惠促銷為主，部分客戶(hu)選擇持續觀望，轉化率(lv)低位(wei)運行。

重慶銳(rui)理(li)數(shu)據(ju)顯示，7月(yue)重慶40個(ge)區(qu)縣房(fang)價(jia)環(huan)比(bi)下(xia)跌城市(shi)有(you)26個(ge)，較6月(yue)增加2個(ge)，其中(zhong)渝中(zhong)區(qu)房(fang)價(jia)下(xia)滑幅度(du)達12%。

同比來(lai)看，10大城(cheng)市中，成都、上海(hai)、杭州、南(nan)京、北京等(deng)9個城(cheng)市新房(fang)價(jia)格同比上漲(zhang)，深圳(zhen)是唯一一個下跌(die)的(de)城(cheng)市，同比下跌(die)0.67%。盡管在過去的(de)7月份，深圳(zhen)新房(fang)市場(chang)(chang)誕生了年(nian)內第(di)一個“日(ri)光盤”海(hai)德園(yuan)，備案均(jun)價(jia)約12.85萬(wan)元/平方米、單套總價(jia)超千萬(wan)元。不過，業內認為，該樓盤的(de)熱銷更多(duo)的(de)還是因為優質學位、便(bian)利(li)交通，以及新盤限價(jia)帶來(lai)的(de)一二手(shou)房(fang)價(jia)格倒掛(gua)空間，并非深圳(zhen)新房(fang)市場(chang)(chang)的(de)普遍現象(xiang)。

整體(ti)來看(kan)，深(shen)圳(zhen)(zhen)新房市場(chang)依舊處于低(di)位復蘇狀態。樂有家研究中(zhong)心(xin)數據顯示(shi)，截至7月(yue)30日，深(shen)圳(zhen)(zhen)7月(yue)一(yi)手住宅累計網簽2481套，環比6月(yue)的2927套下(xia)降(jiang)15%，同比下(xia)降(jiang)7%。與此(ci)同時(shi)，自2023年(nian)(nian)12月(yue)起，深(shen)圳(zhen)(zhen)一(yi)手住宅去化邁入20個月(yue)，此(ci)后持續(xu)走高，截至2024年(nian)(nian)6月(yue)達(da)到24.8個月(yue)。

去化周期延長，新房市場交易活(huo)躍度不及預期，但供應(ying)量仍持續增長。深(shen)圳市住(zhu)(zhu)建(jian)局(ju)公示信(xin)息顯(xian)示，三季(ji)度僅住(zhu)(zhu)宅就將新增1491240.99平方米、14955套，較二季(ji)度新增7000余套。

美聯物(wu)業代理的新房(fang)銷售(shou)數(shu)據顯示，2024年深圳(zhen)新房(fang)價格穩中(zhong)有跌，銷售(shou)情況較(jiao)好的維持(chi)去年以來的折扣，銷售(shou)情況較(jiao)差(cha)的還會適當(dang)增加折扣，預計(ji)本(ben)年度(du)一(yi)手(shou)住宅(zhai)價格整體(ti)呈現下行(xing)態勢。

此(ci)外，7月百城(cheng)新建住宅平均(jun)價格(ge)為16443元/平方米，環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)0.13%，同(tong)比上(shang)(shang)漲(zhang)1.64%。其中環(huan)比上(shang)(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)為38個(ge)，較上(shang)(shang)月減(jian)少(shao)1個(ge)；環(huan)比下跌的城(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)為39個(ge)，較上(shang)(shang)月增加4個(ge)；23個(ge)城(cheng)市(shi)價格(ge)持(chi)平。

“百城(cheng)(cheng)新房價格受部分(fen)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)改(gai)善項目入市(shi)(shi)影響，環比(bi)上漲0.13%，但漲幅繼續收(shou)窄。”中指研究院分(fen)析表示(shi)，隨著(zhu)政策支持(chi)進一(yi)步落地(di)見效(xiao)，核心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房地(di)產市(shi)(shi)場有(you)(you)望(wang)逐漸(jian)企穩，同時下半年(nian)在高基數(shu)影響減弱下，全國新房銷售同比(bi)降幅預計有(you)(you)所收(shou)窄。

7月二手房價格繼續跌

不同于新(xin)房價格上漲，7月(yue)二手(shou)房價格繼續下探。

數(shu)據顯示，7月(yue)(yue)全國100個(ge)城(cheng)市(shi)二手(shou)住宅平均(jun)價(jia)(jia)格(ge)為(wei)14653元/平方米，環(huan)比(bi)下跌(die)(die)(die)0.74%，已連跌(die)(die)(die)27個(ge)月(yue)(yue)。從漲跌(die)(die)(die)城(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)看，100個(ge)城(cheng)市(shi)二手(shou)住宅價(jia)(jia)格(ge)環(huan)比(bi)均(jun)下跌(die)(die)(die)，其(qi)中常(chang)州、蕪湖等16個(ge)城(cheng)市(shi)環(huan)比(bi)跌(die)(die)(die)幅超1%（含），常(chang)州達到1.55%；同(tong)(tong)比(bi)來看，百城(cheng)二手(shou)住宅平均(jun)價(jia)(jia)格(ge)較去年同(tong)(tong)期(qi)下跌(die)(die)(die)6.58%。

分(fen)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)等級來看，諸(zhu)葛數據研究中心監(jian)測顯示，7月(yue)一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)均價(jia)為(wei)55593元/平方(fang)米(mi)(mi)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)降0.5%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌(die)5.74%；二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)均價(jia)為(wei)17071元/平方(fang)米(mi)(mi)，環(huan)(huan)比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌(die)0.84%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)跌(die)8.63%；三四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)均價(jia)為(wei)9140元/平方(fang)米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)(bi)、環(huan)(huan)比(bi)(bi)分(fen)別下(xia)(xia)跌(die)5.27%、0.44%。

“今(jin)年(nian)以來(lai)一(yi)二線(xian)城(cheng)市價格環比跌(die)幅水(shui)平基(ji)本都在三(san)(san)四線(xian)之(zhi)下，明顯(xian)不同(tong)于前兩(liang)年(nian)。”諸葛找(zhao)房研究中心分析(xi)指出，這一(yi)變(bian)化或與2024年(nian)核(he)心一(yi)二線(xian)城(cheng)市政(zheng)策(ce)松動頻(pin)次及力度增(zeng)加(jia)有關，業主推盤信心增(zeng)加(jia)，房源供(gong)應量上升，降價跑量也更為明顯(xian)；三(san)(san)四線(xian)城(cheng)市則因本身限制性政(zheng)策(ce)較(jiao)少或政(zheng)策(ce)大范圍放松更早，房價能夠(gou)迅速適應市場(chang)新(xin)狀態，因此下行幅度相對較(jiao)小。

不過(guo)，二(er)(er)手房(fang)成交保持(chi)一定活躍度。以北(bei)京(jing)為例，北(bei)京(jing)住建委官網統計數據顯示，2024年7月(yue)北(bei)京(jing)二(er)(er)手房(fang)網簽量(liang)為15575套，環比(bi)6月(yue)的(de)14987套增長3.92%；相比(bi)2023年7月(yue)9718套的(de)網簽量(liang)，2024年7月(yue)同比(bi)大幅(fu)增長了60.27%。

隨(sui)著成交量的持續(xu)增加(jia)，市(shi)場供求關(guan)系正在發(fa)生一些轉變。麥田(tian)(tian)房(fang)產(chan)數據(ju)統計顯示，7月(yue)(yue)北(bei)京二手房(fang)（麥田(tian)(tian)覆蓋樓盤）成交均價止跌(die)企穩。議(yi)價空(kong)間方(fang)面，7月(yue)(yue)成交房(fang)源議(yi)價空(kong)間和6月(yue)(yue)相比收窄0.35個百分(fen)點，二手房(fang)議(yi)價空(kong)間時隔半年首次(ci)收窄，表明(ming)新(xin)政后業主預期(qi)有所提(ti)升，讓價意愿有所下(xia)降。

麥(mai)田房(fang)(fang)產方面(mian)表示(shi)，近兩個(ge)月二(er)手(shou)房(fang)(fang)成交回暖，優質(zhi)房(fang)(fang)源加速去(qu)化(hua)，7月北京(jing)二(er)手(shou)房(fang)(fang)掛牌(pai)總量(liang)不斷下降，市(shi)場供需矛盾有所緩(huan)解。但庫存結構中，樓齡20年以上(shang)的(de)老房(fang)(fang)子、90平方米以下小戶型占(zhan)比仍約(yue)六成，剛需房(fang)(fang)源去(qu)化(hua)仍存一定壓力，當下北京(jing)二(er)手(shou)房(fang)(fang)仍呈(cheng)現出買(mai)方市(shi)場特(te)征。

不僅北京，深(shen)圳(zhen)(zhen)同樣如此(ci)。據深(shen)圳(zhen)(zhen)中(zhong)(zhong)原研究中(zhong)(zhong)心統計，截至7月(yue)30日，深(shen)圳(zhen)(zhen)全(quan)市二手房(fang)(fang)過(guo)戶4504套，創下近39個月(yue)新高(gao)；二手房(fang)(fang)錄得量(liang)5223套，已接近6月(yue)的5309套。這也是2024年以來，深(shen)圳(zhen)(zhen)二手房(fang)(fang)交易量(liang)第三個月(yue)（3月(yue)和6月(yue)）突破5000套水(shui)平(ping)。

廣州市房地產中介(jie)協會數據也顯示，2024年7月(yue)（統計周期6月(yue)26日(ri)至7月(yue)25日(ri)）廣州市二手住宅(zhai)網簽宗數和(he)面(mian)積為10034宗和(he)101.24萬平(ping)方(fang)米(mi)，環比雖然分別下降4.04%和(he)4.42%，但依然處于2021年5月(yue)以來的較(jiao)高水平(ping)。

“近(jin)期房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場政策(ce)環境持續(xu)優化，為房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場注(zhu)入信(xin)心，相關(guan)政策(ce)有望(wang)加快落地，積極變化也(ye)或先將體現在成交端。”諸葛找(zhao)房(fang)研究(jiu)中心分(fen)析(xi)指出，但價格趨勢(shi)的好(hao)轉(zhuan)有賴(lai)于市(shi)(shi)場供求(qiu)關(guan)系的明顯改善，當前(qian)二(er)手房(fang)掛牌(pai)量(liang)仍(reng)然處于較高位(wei)，預計短(duan)期內以(yi)價換量(liang)行(xing)情仍(reng)將延續(xu)。

封面圖片來(lai)源：視覺中(zhong)國(guo)圖