每經記者｜劉頌(song)輝(hui)    每經編輯｜陳夢(meng)妤    

七八月樓(lou)市(shi)傳統淡季，全國二手房市(shi)場正處在“以價(jia)換(huan)量”交易周期。買家(jia)(jia)們“貨比三(san)家(jia)(jia)”，房東們則(ze)經歷著割肉離(li)場的艱難(nan)抉擇。

根據(ju)中國(guo)房地(di)產指數(shu)系統(tong)百城(cheng)價格指數(shu)，7月，百城(cheng)二手住宅平均價格為14653元/平方(fang)米，環(huan)比下跌0.74%，跌幅較6月擴大(da)0.01個(ge)百分點(dian)，已連(lian)續27個(ge)月環(huan)比下跌，同比跌幅為6.58%。

業(ye)主(zhu)“以價換量(liang)”趨勢(shi)延續(xu)，重點城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)(shou)房成交繼續(xu)放量(liang)。北京(jing)二(er)手(shou)(shou)商品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)累(lei)計成交1.55萬余(yu)套，環比(bi)微增(zeng)(zeng)(zeng)4%，同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)約60%；深圳二(er)手(shou)(shou)商品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)成交近(jin)4700套，環比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)超(chao)10%，同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)超(chao)100%；上海二(er)手(shou)(shou)商品(pin)(pin)住(zhu)宅(zhai)成交1.82萬套，環比(bi)減(jian)少(shao)23.79%，但(dan)同比(bi)增(zeng)(zeng)(zeng)加44.7%。

中(zhong)指研究院研究副(fu)總監徐躍進(jin)向《每日經濟新聞》記者表示(shi)，近(jin)期一(yi)(yi)線(xian)城市(shi)(shi)的(de)二(er)手(shou)房市(shi)(shi)場(chang)保持(chi)(chi)較高(gao)活躍度，隨(sui)著價(jia)格持(chi)(chi)續下跌(die)，核心(xin)區(qu)域二(er)手(shou)房的(de)性價(jia)比逐(zhu)漸顯現。對于未來走勢，預計新房市(shi)(shi)場(chang)仍面(mian)臨較大調整(zheng)壓力，二(er)手(shou)房市(shi)(shi)場(chang)在“以(yi)價(jia)換量”態勢下，還(huan)將保持(chi)(chi)一(yi)(yi)定活躍度。

“以價換量”趨勢未改

數(shu)據顯示(shi)，7月百城(cheng)二手(shou)住宅(zhai)價(jia)格環比下(xia)跌城(cheng)市(shi)數(shu)量為(wei)100個，連續4個月出現百城(cheng)二手(shou)房價(jia)格集體下(xia)跌情(qing)形。百城(cheng)新(xin)建住宅(zhai)價(jia)格環比下(xia)跌城(cheng)市(shi)數(shu)量為(wei)39個，較6月增加4個。

一二(er)線城(cheng)市二(er)手(shou)房的(de)價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比(bi)跌(die)幅擴大(da)，根據中國房地產(chan)(chan)指數系統百城(cheng)價(jia)格(ge)(ge)指數，一線及二(er)線城(cheng)市的(de)二(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比(bi)分(fen)別下跌(die)0.80%、0.78%，跌(die)幅較6月分(fen)別擴大(da)0.14個(ge)百分(fen)點、0.04個(ge)百分(fen)點，三四(si)線代(dai)表城(cheng)市二(er)手(shou)住宅(zhai)價(jia)格(ge)(ge)環(huan)比(bi)跌(die)幅收窄至0.67%。房地產(chan)(chan)政(zheng)策優化(hua)，在短期內提(ti)振(zhen)了市場活躍(yue)度與信心，促(cu)進二(er)手(shou)房交易量(liang)保持高位(wei)，只(zhi)是“以(yi)價(jia)換(huan)量(liang)”趨勢未改。

值得一提的(de)是(shi)，根據中(zhong)指研究院統(tong)計的(de)7月百城二手住宅(zhai)價格(ge)及(ji)環(huan)比漲跌(die)(die)(die)幅(fu)(fu)榜，房價環(huan)比跌(die)(die)(die)幅(fu)(fu)最小(xiao)的(de)是(shi)浙江嘉興(xing)，均(jun)價11456元/平方米，僅環(huan)比下(xia)跌(die)(die)(die)0.23%。跌(die)(die)(die)幅(fu)(fu)較大的(de)是(shi)江蘇常州(zhou)，均(jun)價13944元/平方米，環(huan)比下(xia)跌(die)(die)(die)1.55%。下(xia)跌(die)(die)(die)幅(fu)(fu)度較大的(de)城市還有(you)蕪湖、金華、東莞、武漢、重慶、揚州(zhou)、昆山、福州(zhou)和(he)廈門等。

廣(guang)東省(sheng)城規院住房政策研究(jiu)中心(xin)首席研究(jiu)員(yuan)李宇嘉認為，“5·17央行新政”以來(lai)，不論是(shi)限購松動(dong)，還(huan)(huan)是(shi)按揭(jie)首付(fu)下降，均(jun)利好(hao)剛需買(mai)房客群。房價還(huan)(huan)在高位的情況下，剛需客群更中意“總價可控、馬上可住”的二手房。

據克而(er)瑞，今年(nian)上半年(nian)，新房市(shi)場(chang)規模加(jia)速收縮，20個重點城市(shi)總成(cheng)交(jiao)量同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)38%，環比(bi)(bi)降(jiang)(jiang)21%，而(er)二(er)手房市(shi)場(chang)卻相對堅挺(ting)，成(cheng)交(jiao)量同(tong)比(bi)(bi)下降(jiang)(jiang)7%，環比(bi)(bi)增(zeng)長5%。

受(shou)此影響，市(shi)場(chang)份額(e)進一步向二(er)手房傾斜，20個城市(shi)平均(jun)二(er)手房成交占(zhan)比升至62%，同比增(zeng)長9個百分點(dian)，環比增(zeng)長7個百分點(dian)，北京、上海、合肥和南(nan)京等二(er)手房市(shi)場(chang)份額(e)均(jun)增(zeng)至70%以上。

在交(jiao)易的(de)房源方面，上海、深圳和杭州250萬元以下的(de)成交(jiao)最為集中，京(jing)滬等(deng)郊區的(de)次新(xin)和市區老(lao)破小(xiao)熱銷，天津學區房熱度(du)高。

在李(li)宇嘉看來(lai)，市場中部分改善型需求(qiu)開始轉向了二(er)(er)手房(fang)(fang)，而且轉向二(er)(er)手房(fang)(fang)的改善型需求(qiu)，更多偏(pian)好外(wai)圍區域“戶型較大(da)、總價可控”的購房(fang)(fang)邏輯。這種現象(xiang)在熱點一二(er)(er)線城(cheng)市較為普遍，即年(nian)輕人(ren)(ren)剛需較多，前(qian)幾年(nian)上車(che)的人(ren)(ren)群，選擇賣(mai)掉中心(xin)區老舊住(zhu)宅(zhai)或小房(fang)(fang)子，置換到外(wai)圍偏(pian)大(da)戶型，而住(zhu)房(fang)(fang)總支出沒有明顯增加。

新政效果在二手房成交方面表現突出

從北京、上海、深(shen)圳、杭州和西安等地市場來看，二手房(fang)與新房(fang)市場成交結構存(cun)在(zai)較大差異，互補性強。

克而(er)瑞(rui)方面認為，目前這些城市(shi)的(de)二手房(fang)(fang)活躍(yue)度均高(gao)于(yu)新(xin)房(fang)(fang)，預期(qi)后(hou)續部分置換(huan)需求會轉移到新(xin)房(fang)(fang)市(shi)場，再改善的(de)需求釋(shi)放有(you)助(zhu)于(yu)后(hou)市(shi)新(xin)房(fang)(fang)市(shi)場企(qi)穩(wen)回升，尤其是一(yi)線城市(shi)，千萬級別以上高(gao)端客群(qun)容量穩(wen)定(ding)，購買力堅挺，短期(qi)仍有(you)釋(shi)放空間。

而在天津、武漢和(he)鄭州(zhou)，新房(fang)和(he)二(er)手房(fang)市場購(gou)(gou)買力趨同，交易總價段高度(du)相似(si)，客群沒有(you)顯著差異(yi)，都是依托剛需(xu)剛改購(gou)(gou)買力來驅動。基于此(ci)，可以(yi)預判的(de)是，后期一(yi)二(er)手房(fang)“此(ci)消彼長”態(tai)勢(shi)延續，競(jing)爭(zheng)加劇。

二(er)手房(fang)(fang)因為(wei)選擇面、價格(ge)、安全(quan)性等(deng)優勢繼(ji)續吸納剛需(xu)客群，而(er)新(xin)(xin)房(fang)(fang)市場也存(cun)在一些結構(gou)性機會，只(zhi)要(yao)后續新(xin)(xin)房(fang)(fang)小面積段供(gong)給增加，疊加房(fang)(fang)企各類(lei)促銷手段升級、戶型設計創新(xin)(xin)等(deng)，都將使購房(fang)(fang)者信心逐步修復，進而(er)帶動一輪新(xin)(xin)房(fang)(fang)成交(jiao)放(fang)量。

對于三季度市(shi)(shi)場(chang)預判，克而瑞方面認(ren)為，樓市(shi)(shi)成(cheng)交總量規(gui)模將(jiang)延續弱復蘇(su)，新(xin)政效應持續發酵(jiao)，成(cheng)交量持平甚至微超二季度。熱點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)個數和熱點(dian)新(xin)房項目個數減(jian)少，呈(cheng)現(xian)出(chu)脈沖式復蘇(su)態勢，二手房因(yin)價格優勢，市(shi)(shi)場(chang)份額仍將(jiang)繼續增長。

“新(xin)(xin)政(zheng)效果在二(er)手(shou)房(fang)成交方面表現突出，預(yu)計三季度(du)將延續(xu)震蕩上行，尤其低總(zong)價房(fang)源集中成交，持(chi)續(xu)分流(liu)新(xin)(xin)房(fang)剛需，但也(ye)(ye)可能帶動以房(fang)換房(fang)改(gai)善(shan)需求重新(xin)(xin)入市，疊加部分城市‘以舊換新(xin)(xin)’措施落地(di)，也(ye)(ye)將帶動改(gai)善(shan)性新(xin)(xin)房(fang)去化提升。”

徐(xu)躍進表示，三季度，預計供需(xu)(xu)兩(liang)端(duan)政(zheng)策(ce)會(hui)進一步(bu)(bu)(bu)發力。需(xu)(xu)求端(duan)，核心城市(shi)(shi)應該(gai)會(hui)進一步(bu)(bu)(bu)放松限制性(xing)政(zheng)策(ce)，比如北上廣深以(yi)及個別二線城市(shi)(shi)的(de)限購政(zheng)策(ce)還有放松預期(qi)；供給端(duan)，國(guo)企收儲(chu)等去(qu)庫(ku)存政(zheng)策(ce)的(de)推進節奏(zou)預計會(hui)進一步(bu)(bu)(bu)加快，從(cong)而推動(dong)市(shi)(shi)場企穩(wen)恢復。

封面(mian)圖片來源：每日經濟新(xin)聞 資料圖