每經記者(zhe)｜劉頌(song)輝    每經編輯｜王(wang)月龍(long) 陳夢妤     

七八月樓市傳統淡季(ji)，全(quan)國二(er)手(shou)房市場(chang)正處在“以價換量(liang)”交易周期。買家(jia)們(men)(men)“貨比三家(jia)”，房東們(men)(men)則經(jing)歷著是否割(ge)肉離場(chang)的(de)艱難抉(jue)擇。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，7月，百城(cheng)二手住宅平均價格(ge)為14653元/平方(fang)米，環(huan)比下跌0.74%，跌幅較6月擴大0.01個百分點，已連續27個月環比下跌，同比跌幅為6.58%。

業主“以價換量”趨勢(shi)延續，重點城市(shi)二(er)手房成交(jiao)(jiao)繼續放量。北(bei)京二(er)手商品(pin)住宅(zhai)累計成交(jiao)(jiao)1.55萬余套，環比(bi)(bi)微增(zeng)4%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長約60%；深圳二(er)手商品(pin)住宅(zhai)成交(jiao)(jiao)近4700套，環比(bi)(bi)增(zeng)長超10%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長超100%；上海(hai)二(er)手商品(pin)住宅(zhai)成交(jiao)(jiao)1.82萬套，環比(bi)(bi)減(jian)少(shao)23.79%，但同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)加44.7%。

中指研究院研究副總監徐躍進向《每日經濟新聞》記者表示，近期一線城市的二手房市場保持較高活躍度，隨著價格持(chi)續下跌，核心區(qu)域二手(shou)房(fang)的性價比逐漸顯現。對于未來走勢，預計新房市場仍面臨較大調整壓力，二手房市場在“以價換量”態勢下，還將保持一定活躍度。

“以價(jia)換量”趨(qu)勢未改

數據顯示，7月百城(cheng)二手(shou)住宅價(jia)格環比(bi)下跌城(cheng)市數量為100個，連(lian)續4個月出(chu)現百城(cheng)二手(shou)房價(jia)格集體下跌情形。百城新建住宅價格環比下跌城市數量為39個，較6月增加4個。

一二(er)線(xian)城市(shi)(shi)二(er)手(shou)房(fang)(fang)的價(jia)格環比(bi)跌(die)幅(fu)擴大(da)，根據中國房(fang)(fang)地產(chan)指(zhi)(zhi)數系統百(bai)(bai)城價(jia)格指(zhi)(zhi)數，一線(xian)及二(er)線(xian)城市(shi)(shi)的二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)價(jia)格環比(bi)分(fen)別(bie)下跌(die)0.80%、0.78%，跌(die)幅(fu)較6月分(fen)別(bie)擴大(da)0.14個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點、0.04個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點，三(san)四線(xian)代表(biao)城市(shi)(shi)二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)價(jia)格環比(bi)跌(die)幅(fu)收窄至(zhi)0.67%。房(fang)(fang)地產(chan)政(zheng)策(ce)優化，在(zai)短期內(nei)提振了市(shi)(shi)場活(huo)躍度與(yu)信心，促進(jin)二(er)手(shou)房(fang)(fang)交(jiao)易量(liang)保持高(gao)位，只是(shi)“以(yi)價(jia)換量(liang)”趨勢未改。

值得一提的是，根據中指研究院統計的7月百城二手住宅價格及環比漲跌幅榜，房價環比跌幅最小的是浙江嘉興，均價11456元/平方米，僅環比下跌0.23%。跌幅較大的是江蘇常州，均價13944元/平方米，環比下跌1.55%。下跌幅度較大的城市還有蕪湖、金華、東莞、武漢、重慶、揚州、昆山、福州和廈門等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“5·17央行新政”以來(lai)，不論是(shi)限購松(song)動，還是(shi)按揭(jie)首付(fu)下(xia)降，均(jun)利好剛需買房客群(qun)。房價還在高位的情況下，剛需客群更中意“總價可控、馬上可住”的二手房。

據克而瑞，今年上半年，新房(fang)市(shi)場(chang)規(gui)模(mo)加速(su)收(shou)縮(suo)，20個重點城市(shi)總成(cheng)交量同比下(xia)降(jiang)(jiang)38%，環(huan)比降(jiang)(jiang)21%，而二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)卻相對堅挺，成(cheng)交量同比下(xia)降(jiang)(jiang)7%，環(huan)比增長(chang)5%。

受此影響，市(shi)場份額進一步(bu)向二手(shou)房(fang)(fang)傾斜，20個(ge)城市(shi)平均(jun)二手(shou)房(fang)(fang)成交占比(bi)升至62%，同比(bi)增長9個(ge)百分點，環比(bi)增長7個(ge)百分點，北京、上(shang)海、合肥(fei)和南(nan)京等二手(shou)房(fang)(fang)市(shi)場份額均(jun)增至70%以(yi)上(shang)。

在(zai)交易的(de)房源方面，上海、深(shen)圳和杭州250萬元以下(xia)的(de)成(cheng)交最為集中(zhong)，京滬等郊區(qu)的(de)次新(xin)和市區(qu)老破小熱銷，天津學(xue)區(qu)房熱度高(gao)。

在(zai)(zai)李宇嘉看來，市(shi)場中部分改善(shan)型(xing)需求開始轉(zhuan)向了二(er)手房(fang)(fang)，而(er)且(qie)轉(zhuan)向二(er)手房(fang)(fang)的(de)改善(shan)型(xing)需求，更多(duo)(duo)偏好外(wai)圍區(qu)域“戶型(xing)較(jiao)大(da)、總價可(ke)控”的(de)購房(fang)(fang)邏(luo)輯。這種(zhong)現象在(zai)(zai)熱點一二(er)線城市(shi)較(jiao)為普遍(bian)，即(ji)年輕人剛(gang)需較(jiao)多(duo)(duo)，前幾年上車的(de)人群，選擇賣掉中心區(qu)老舊住宅或小(xiao)房(fang)(fang)子，置換到外(wai)圍偏大(da)戶型(xing)，而(er)住房(fang)(fang)總支出(chu)沒有明顯增(zeng)加。

新(xin)政效果在二手房(fang)成(cheng)交方面表現突出

從(cong)北(bei)京、上海、深圳、杭州(zhou)和(he)西安等(deng)地市場來(lai)看，二手房與新房市場成(cheng)交結構存在較大差異，互補性強。

克而瑞方面認為，目前這些(xie)城市(shi)的二手房活躍度均高(gao)于新房，預期(qi)后續部(bu)分置換(huan)需求(qiu)會(hui)轉移到新房市(shi)場，再改善的需求釋放有助于后市新房市場企穩回升，尤其是一線城市，千萬級別以上高端客群容量穩定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。

而在天津、武漢和鄭州，新房和二手房市場購買力趨同，交易總價段高度相似，客群沒有顯著差異，都是依托剛需剛改購買力來驅動。基于此，可以預判的是，后期一二手房“此消彼長”態勢延續，競爭加劇。

二手房因(yin)為選擇(ze)面、價格、安全性(xing)等優勢繼續吸納剛需客(ke)群，而新房市場(chang)也存在一些結(jie)構性(xing)機會，只要后續新房小面積段(duan)供給增加，疊加房企各類促銷手段(duan)升級、戶型設計創新等，都將使購房者信心逐步(bu)修復，進而帶(dai)動一輪新房成交放量。

對于三季(ji)度市場(chang)預判，克(ke)而(er)瑞方面(mian)認為(wei)，樓市成(cheng)交總(zong)量規模將延續弱復(fu)蘇，新政(zheng)效應持續發酵，成(cheng)交量持平甚至微(wei)超(chao)二(er)季(ji)度。熱點(dian)城市個(ge)數(shu)和熱點(dian)新房(fang)項目(mu)個(ge)數(shu)減少，呈現出脈沖式復(fu)蘇態(tai)勢，二(er)手房(fang)因價格優勢，市場(chang)份額仍將繼續增長。

“新(xin)(xin)政(zheng)效(xiao)果在二手房(fang)成交方面表(biao)現突出，預(yu)計三季度將延續震蕩(dang)上行，尤其(qi)低(di)總價房(fang)源集中成交，持續分流新(xin)(xin)房(fang)剛需，但(dan)也可能帶動以房(fang)換(huan)房(fang)改(gai)善需求重新(xin)(xin)入市(shi)，疊(die)加部分城市(shi)‘以舊換(huan)新(xin)(xin)’措施落地，也將帶動改(gai)善性新(xin)(xin)房(fang)去化提升。”

徐躍進表示，三季度，預計供需兩端政策會進一步發力。需求端，核心城市應該會進一步放松限制(zhi)性政策，比如北上廣深以及個別二線城市的限購政策還有放松預期；供給端，國企收儲等去庫存政策的推進節奏預計會進一步加快，從而推動市場企穩恢復。

記者|劉頌輝

編輯|王月龍?陳夢(meng)妤?蓋(gai)源(yuan)源(yuan)

校對|劉思琦

封(feng)面(mian)圖片：視覺中(zhong)國（圖文無關(guan)）

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