每經記者｜甄素(su)靜    每經編(bian)輯｜陳夢妤     

8月(yue)15日，國家統計局公布了前(qian)7月(yue)全國房地產市(shi)場基本情況和(he)7月(yue)份70個大(da)中城市(shi)商(shang)品住宅銷售(shou)價格(ge)變(bian)動(dong)情況。

今年(nian)前7個月，全國房地產開發(fa)投資60877億元(yuan)，同比(bi)下降(jiang)10.2%；其中，住宅投資46230億元(yuan)，下降(jiang)10.6%。新建商品(pin)房銷售額53330億元(yuan)，下降(jiang)24.3%。7月，房地產開發(fa)景氣指數(shu)（簡(jian)稱國房景氣指數(shu)）為92.22，為近半年(nian)來最(zui)高值。

國家統(tong)計(ji)局城市司首席統(tong)計(ji)師王中華解讀數(shu)據時(shi)表示，7月，商品住宅銷售(shou)價格環比下降，同(tong)比降幅(fu)(fu)整體略有擴大，其中一線(xian)城市二手住宅銷售(shou)價格同(tong)比降幅(fu)(fu)繼續收窄。

視覺中國圖

中指研究(jiu)院研究(jiu)副總監徐(xu)躍進表示，7月(yue)，新房(fang)(fang)成(cheng)交活(huo)躍度有(you)所回落，呈現出淡(dan)季特征。整體(ti)上，隨著政策效果有(you)所減(jian)弱以及市(shi)場傳統(tong)淡(dan)季來(lai)臨(lin)，新房(fang)(fang)市(shi)場仍(reng)面(mian)臨(lin)較大(da)調整壓力。二手(shou)房(fang)(fang)方(fang)面(mian)，核心城市(shi)二手(shou)房(fang)(fang)市(shi)場延續“以價換量”態勢(shi)，市(shi)場成(cheng)交保(bao)持一(yi)定(ding)活(huo)躍度。

房價下行趨勢持續

7月(yue)房價下(xia)行趨勢還在持續，但二線城市(shi)一二手(shou)房降幅有所收(shou)窄。

具體(ti)來(lai)看，7月(yue)，一線(xian)(xian)(xian)城市新(xin)(xin)建商品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)售價格環(huan)比下降(jiang)0.5%，降(jiang)幅(fu)與上(shang)月(yue)相(xiang)同(tong)。二線(xian)(xian)(xian)城市新(xin)(xin)建商品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)售價格環(huan)比下降(jiang)0.6%，降(jiang)幅(fu)比上(shang)月(yue)收窄0.1個(ge)百(bai)分(fen)點。三(san)線(xian)(xian)(xian)城市新(xin)(xin)建商品(pin)住(zhu)宅銷(xiao)售價格環(huan)比下降(jiang)0.7%，降(jiang)幅(fu)比上(shang)月(yue)擴大(da)0.1個(ge)百(bai)分(fen)點。

7月，一(yi)線城市二(er)(er)手住(zhu)宅銷售價(jia)格環比(bi)下降(jiang)(jiang)0.5%，降(jiang)(jiang)幅比(bi)上(shang)月擴大0.1個百(bai)分點。二(er)(er)三線城市二(er)(er)手住(zhu)宅銷售價(jia)格環比(bi)均下降(jiang)(jiang)0.8%，降(jiang)(jiang)幅均比(bi)上(shang)月收窄0.1個百(bai)分點。

徐躍進認為，當(dang)前(qian)核心城(cheng)市二手房市場仍處放量過程(cheng)，其中部(bu)分(fen)城(cheng)市老(lao)破小價(jia)格調整(zheng)幅度較大，房源性價(jia)比(bi)相(xiang)對較高，剛需客(ke)戶開(kai)始入場，成為二手房市場活躍度重(zhong)要支撐，但新房市場調整(zheng)壓(ya)力或較難(nan)改(gai)變(bian)。

從國(guo)家統計(ji)局數據來(lai)看，二線城市(shi)新(xin)房面(mian)臨的壓力更大。

58安居客研究院院長張波分析(xi)指出，雖然從跌幅來看(kan)，二手(shou)房(fang)價格環比下跌幅度(du)大于新(xin)房(fang)，但這(zhe)是由二手(shou)房(fang)“以價換量”帶動的(de)，加之“以舊(jiu)換新(xin)”政策在(zai)各(ge)地落地，不僅刺激了(le)二手(shou)房(fang)市(shi)場的(de)供應，也(ye)激發了(le)市(shi)場需求。反觀(guan)新(xin)房(fang)市(shi)場，由于存(cun)在(zai)限價等行政性因(yin)素限制，房(fang)價下跌幅度(du)雖然可控，但市(shi)場去化速(su)度(du)明顯變(bian)慢。

供(gong)應(ying)端(duan)方面(mian)，房(fang)地產開發投資仍在下(xia)行，新開工低基數效(xiao)應(ying)下(xia)，連續5個月累(lei)計同比降幅收窄。

1~7月，房(fang)地(di)產開發企(qi)業房(fang)屋施(shi)工(gong)(gong)(gong)面積703286萬平方(fang)(fang)米(mi)，同比下(xia)(xia)(xia)降12.1%。其(qi)(qi)中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)(zhai)施(shi)工(gong)(gong)(gong)面積491532萬平方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)降12.7%。房(fang)屋新(xin)開工(gong)(gong)(gong)面積43733萬平方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)降23.2%。其(qi)(qi)中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)(zhai)新(xin)開工(gong)(gong)(gong)面積31684萬平方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)降23.7%。房(fang)屋竣(jun)工(gong)(gong)(gong)面積30017萬平方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)降21.8%。其(qi)(qi)中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)(zhai)竣(jun)工(gong)(gong)(gong)面積21867萬平方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)降21.8%。

對(dui)此，徐(xu)躍進分析認為，主要(yao)是因(yin)為土地縮量未改、房企(qi)(qi)投(tou)資(zi)愈加審(shen)慎(shen)、房企(qi)(qi)資(zi)金承壓，現有庫(ku)存高位仍是制約供應端修復的重(zhong)要(yao)因(yin)素(su)。短(duan)期來看，新開(kai)工規模仍在低位盤整，房地產(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)或繼續(xu)(xu)下(xia)行，但(dan)隨著項(xiang)目“白名單”及(ji)“國企(qi)(qi)收儲(chu)”工作持(chi)續(xu)(xu)推進，有望邊際改善。

上海一二手房領漲

房(fang)地產開(kai)發企業(ye)到位資金方面，國(guo)家統(tong)計局數據顯(xian)示，1~7月，房(fang)地產開(kai)發企業(ye)到位資金61901億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，同比下降(jiang)21.3%。其中，國(guo)內貸款9216億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，下降(jiang)6.3%；利用外(wai)資17億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，下降(jiang)45.0%；自籌資金22057億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，下降(jiang)8.7%；定(ding)金及(ji)預收款18693億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，下降(jiang)31.7%；個人按(an)揭(jie)貸款8748億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，下降(jiang)37.3%。

房(fang)地(di)產開發投(tou)資方(fang)(fang)面(mian)(mian)，1~7月，全國房(fang)地(di)產開發投(tou)資60877億元(yuan)，同比(bi)下(xia)(xia)(xia)(xia)降10.2%（按可比(bi)口(kou)徑計(ji)算）；其中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)投(tou)資46230億元(yuan)，下(xia)(xia)(xia)(xia)降10.6%。房(fang)地(di)產開發企業房(fang)屋(wu)(wu)(wu)施工面(mian)(mian)積(ji)(ji)703286萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，同比(bi)下(xia)(xia)(xia)(xia)降12.1%。其中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)施工面(mian)(mian)積(ji)(ji)491532萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)(xia)降12.7%。房(fang)屋(wu)(wu)(wu)新開工面(mian)(mian)積(ji)(ji)43733萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)(xia)降23.2%。其中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)新開工面(mian)(mian)積(ji)(ji)31684萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)(xia)降23.7%。房(fang)屋(wu)(wu)(wu)竣工面(mian)(mian)積(ji)(ji)30017萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)(xia)降21.8%。其中(zhong)，住(zhu)宅(zhai)竣工面(mian)(mian)積(ji)(ji)21867萬平(ping)(ping)方(fang)(fang)米(mi)，下(xia)(xia)(xia)(xia)降21.8%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進(jin)分析指出，新開工指標(biao)已連(lian)續5個(ge)月收窄，對后續市場企穩(wen)有積(ji)極作用。這說明，此指標(biao)在經過(guo)34個(ge)月調整后，企穩(wen)基礎更加(jia)牢固。

嚴躍進表示(shi)，全國房(fang)(fang)屋(wu)竣工(gong)面積指標(biao)跌幅總體(ti)遏(e)制，當前各(ge)地要(yao)繼(ji)續做好保(bao)交房(fang)(fang)工(gong)作。近(jin)期部(bu)分城(cheng)市房(fang)(fang)屋(wu)交付后有質量問題(ti)，也(ye)要(yao)求各(ge)地強化保(bao)交房(fang)(fang)的(de)工(gong)作質量，從保(bao)護購房(fang)(fang)者權益的(de)角度做好相(xiang)關工(gong)作。

城市方(fang)面(mian)，北(bei)京和(he)上(shang)海(hai)走出獨立行(xing)情。國家統計(ji)局數據顯示(shi)，7月，北(bei)京、廣州和(he)深圳新(xin)建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)環比分(fen)別(bie)下降0.5%、0.8%和(he)0.9%，上(shang)海(hai)上(shang)漲0.2%。二(er)手(shou)住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格(ge)方(fang)面(mian)，北(bei)京持平(ping)，上(shang)海(hai)上(shang)漲0.1%，廣州、深圳分(fen)別(bie)下降0.9%和(he)1.2%。

張(zhang)波認為(wei)，一線城(cheng)(cheng)市中(zhong)的(de)新(xin)房(fang)受(shou)二手(shou)(shou)房(fang)影響最(zui)小。從(cong)安(an)居客(ke)近日發布的(de)7月(yue)46城(cheng)(cheng)二手(shou)(shou)房(fang)擠壓系數(shu)（二手(shou)(shou)房(fang)對(dui)一手(shou)(shou)房(fang)的(de)影響程(cheng)度）來看，平均值為(wei)0.54，較6月(yue)增加約4%。

從(cong)不同能級城市(shi)的擠壓強度來看，一線城市(shi)受影響最(zui)小(xiao)，其中北京最(zui)低(di)，為0.36，這(zhe)也(ye)顯示出北京后(hou)續(xu)一二(er)手房之(zhi)間的客群重疊度會(hui)減小(xiao)，一二(er)手房各自(zi)都(dou)有可能更快走出獨立行情。

張波(bo)強調，后續值得關注的(de)是，各地(di)收(shou)儲對于房價的(de)影響，雖然7月(yue)的(de)效(xiao)果并未得到充分體現，但(dan)下(xia)半年各地(di)收(shou)儲會不(bu)斷(duan)加快，供需矛盾(dun)會不(bu)斷(duan)緩解，這對一(yi)二線熱點城市新房價格(ge)的(de)影響尤其(qi)明顯(xian)。

徐躍(yue)進認為，下半年在高基(ji)數影(ying)響(xiang)減弱下，全國新房銷(xiao)售同(tong)比降(jiang)幅預(yu)計將繼續收(shou)窄，同(tong)時收(shou)儲(chu)政策的落實推(tui)進，也是決定市(shi)場恢復節奏的重(zhong)要(yao)因素。

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