每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝     

全國樓市“止(zhi)跌回(hui)穩”態勢初現(xian)，土(tu)地市場(chang)近期也有了新(xin)變化(hua)。

11月6日，成都中心城區(qu)迎來(lai)3宗涉宅用地出讓。其中，位于成都高(gao)新區(qu)大源(yuan)板塊(kuai)的一宗58.9畝地塊(kuai)，在8家房(fang)企經過84輪競(jing)爭后(hou)，最終(zhong)被四(si)川遠達以樓(lou)(lou)面價26300元/平方(fang)米、溢價率46%競(jing)得(de)，刷(shua)新了高(gao)新區(qu)樓(lou)(lou)面價紀(ji)錄，成為區(qu)域(yu)單價“新地王”。

就在前(qian)一天（11月(yue)5日）的北(bei)京土拍中，海淀區功德寺兩宗地(di)塊均(jun)觸頂地(di)價上限后(hou)搖(yao)號成交，分別被綠城中國和(he)越(yue)秀地(di)產(chan)搖(yao)中，成交金額分別為51.75億元(yuan)和(he)63.825億元(yuan)，溢價率均(jun)達15%。

《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者注意到，臨近(jin)年(nian)末，包括北京(jing)、上海、深圳(zhen)、武漢等在內的多個城市都加快了(le)土地供應(ying)速(su)度。其中，北京(jing)和深圳(zhen)更(geng)是(shi)分別(bie)掛牌了(le)總(zong)價超過百億元的地塊(kuai)。

“9月增量政(zheng)策(ce)(ce)出臺后(hou)，市(shi)場(chang)熱度提升明顯，房(fang)企對于獲取優(you)質地塊的積(ji)極性提升。”中(zhong)指研究院分析(xi)師孟新增在接受記(ji)者采訪(fang)時表示，土拍環(huan)境持續寬(kuan)松，政(zheng)府在供地端及土拍政(zheng)策(ce)(ce)調整上(shang)更加(jia)市(shi)場(chang)化(hua)，但受限(xian)于房(fang)地產市(shi)場(chang)處于筑底階段，房(fang)企投(tou)(tou)資仍將以銷定投(tou)(tou)。未來，市(shi)場(chang)銷售(shou)如果能夠(gou)在政(zheng)策(ce)(ce)帶動下逐漸企穩回升，或將帶動房(fang)企投(tou)(tou)資熱度進一步(bu)上(shang)升。

2024年11月(yue)3日，浙江杭州，一新建(jian)商品(pin)房(fang)樓盤(pan)。 視覺中國圖(tu)

高溢價地塊頻現

近期，北京(jing)、杭(hang)州、成(cheng)都等地土拍市場接(jie)連(lian)出現地塊高溢價率成(cheng)交。

如杭州，在10月份共進行了三次土拍，成功出讓6宗地(di)塊(kuai)，合計總建(jian)面39.5萬平(ping)方米，成交(jiao)總金額達93.1億元，平(ping)均溢價率為19.43%，整體熱度(du)高(gao)于(yu)9月。

其中(zhong)(zhong)，10月(yue)15日舉(ju)行了(le)“杭五條”新政后的首場土拍，拱墅區石橋單(dan)元(yuan)地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)以(yi)18%溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)被(bei)綠城中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)競(jing)得(de)(de)，而(er)康橋單(dan)元(yuan)地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)則以(yi)底價(jia)(jia)(jia)成交，同樣被(bei)綠城中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)競(jing)得(de)(de)。10月(yue)22日，江(jiang)灣新城最(zui)后一(yi)宗(zong)限價(jia)(jia)(jia)地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)經(jing)過77輪(lun)競(jing)拍，由綠城中(zhong)(zhong)國(guo)(guo)以(yi)總價(jia)(jia)(jia)34.2億元(yuan)、樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)(jia)50717元(yuan)/平方米、溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)28.55%競(jing)得(de)(de)，刷新了(le)杭州宅地(di)(di)(di)(di)樓(lou)面(mian)價(jia)(jia)(jia)紀錄。10月(yue)29日，出讓的3宗(zong)涉(she)宅用地(di)(di)(di)(di)中(zhong)(zhong)，熱度最(zui)高為蜀山單(dan)元(yuan)低(di)密宅地(di)(di)(di)(di)，經(jing)過61輪(lun)競(jing)價(jia)(jia)(jia)被(bei)濱(bin)江(jiang)集團競(jing)得(de)(de)，溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)高達51.31%，為年(nian)內次高；另外兩(liang)宗(zong)地(di)(di)(di)(di)塊(kuai)溢(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)率(lv)分別為16.45%和0%。

在北京，11月(yue)5日成交(jiao)3宗宅(zhai)地(di)(di)(di)，總成交(jiao)金(jin)額達(da)127.535億(yi)元(yuan)。其中(zhong)(zhong)(zhong)，海(hai)淀區(qu)功(gong)德寺棚戶區(qu)改造項目(mu)HD-GDS-001地(di)(di)(di)塊共吸引了華潤置(zhi)地(di)(di)(di)、中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)地(di)(di)(di)產、中(zhong)(zhong)(zhong)國金(jin)茂、綠城中(zhong)(zhong)(zhong)國等(deng)6家房(fang)企參(can)拍，經過35輪(lun)競價(jia)觸(chu)達(da)地(di)(di)(di)價(jia)上限后轉入搖(yao)號環(huan)節，最(zui)終由(you)綠城中(zhong)(zhong)(zhong)國以總價(jia)達(da)51.75億(yi)元(yuan)、樓面價(jia)71061元(yuan)/平方(fang)米(mi)、溢價(jia)率(lv)15%搖(yao)中(zhong)(zhong)(zhong)。

同區(qu)域另一(yi)宗海(hai)淀區(qu)功德寺(si)棚戶區(qu)改造項(xiang)目HD-GDS-002地(di)(di)塊，則吸引了越秀地(di)(di)產、華潤置地(di)(di)、中海(hai)地(di)(di)產、中國(guo)金茂等7家房企參拍，開拍后很快觸達(da)地(di)(di)價(jia)上限(xian)并轉入(ru)搖號環節，最終由越秀地(di)(di)產以總價(jia)63.825億元、樓面(mian)價(jia)71574元/平(ping)方(fang)米、溢價(jia)率15%搖中。

在成都，11月6日迎來了3宗涉宅用地出(chu)讓(rang)。其中，備(bei)受關注(zhu)的(de)高新(xin)區地塊共吸引了華潤置地、招商蛇口、中海地產、中國金茂、四川(chuan)(chuan)遠達等8家房企參(can)拍(pai)，在競拍(pai)過程中共舉牌84手，最終由四川(chuan)(chuan)遠達以總價約20.67億元、樓面價26300元/平方米、溢價率(lv)46.11%競得。

不過需(xu)要注意的是，雖然近期各地(di)土拍中頻現高溢價成交(jiao)(jiao)地(di)塊，但底價成交(jiao)(jiao)地(di)塊依(yi)然占了(le)多數。如(ru)10月(yue)25日上(shang)海第六批次4宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地(di)出(chu)讓，其中有(you)3宗(zong)(zong)(zong)地(di)塊以底價成交(jiao)(jiao)。10月(yue)30日，廣州(zhou)(zhou)5宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地(di)、蘇州(zhou)(zhou)3宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地(di)、南京(jing)江(jiang)北新(xin)區4宗(zong)(zong)(zong)宅(zhai)地(di)均以底價成交(jiao)(jiao)。11月(yue)5日，武漢(han)市以底價出(chu)讓一宗(zong)(zong)(zong)商住用地(di)；同日北京(jing)出(chu)讓3宗(zong)(zong)(zong)地(di)，其中一宗(zong)(zong)(zong)以底價成交(jiao)(jiao)。11月(yue)6日成都出(chu)讓3宗(zong)(zong)(zong)地(di)塊，其中有(you)2宗(zong)(zong)(zong)地(di)塊底價成交(jiao)(jiao)。

“根據中指研究(jiu)院監(jian)測(ce)，9月增量(liang)政策出臺(tai)后，部分(fen)熱(re)(re)點城市優質地塊熱(re)(re)度較高。但(dan)其余地塊仍(reng)(reng)多以底(di)價成(cheng)交，短期內土拍冷熱(re)(re)不均現象仍(reng)(reng)將延續。”孟新(xin)增分(fen)析指出，盡管房(fang)企拿(na)地信心雖(sui)有所修復(fu)，但(dan)拿(na)地仍(reng)(reng)偏審(shen)慎，更多聚焦在優質板塊。

民營房企下場拿地

記者(zhe)注意到，民(min)營房企在近期各地的(de)土拍中表現(xian)積(ji)極(ji)。

以(yi)濱(bin)江集(ji)團為例，在10月29日的(de)杭(hang)州土拍中，熱度最高(gao)的(de)蕭山區蜀山單元(yuan)地塊，經過61輪競價(jia)后由濱(bin)江集(ji)團以(yi)總價(jia)17.69億元(yuan)、樓面價(jia)26479元(yuan)/平方(fang)米競得，溢(yi)價(jia)率高(gao)達51.31%。

中指研究院數據顯示，截至10月(yue)底，濱(bin)江(jiang)集團(tuan)以218億(yi)元(yuan)的權(quan)益拿地(di)金額位(wei)居行業第(di)六(liu)，同(tong)時以477億(yi)元(yuan)的全口徑新增貨(huo)值位(wei)列行業第(di)七。尤其(qi)在大本營杭(hang)州，濱(bin)江(jiang)集團(tuan)以218億(yi)元(yuan)的權(quan)益拿地(di)金額高居榜首。

在佛(fo)(fo)山，近期該市(shi)高明區(qu)土地(di)市(shi)場連續出(chu)讓多宗地(di)塊，最多近20輪競價(jia)，最高溢價(jia)達34.09%，競得者均為民(min)營企業(ye)。其中，西江(jiang)產(chan)業(ye)新(xin)城(cheng)文昌(chang)路以(yi)東(dong)(dong)地(di)塊被佛(fo)(fo)山市(shi)銀豪泰富房地(di)產(chan)有(you)限(xian)公司以(yi)2.28億(yi)元競得，西江(jiang)產(chan)業(ye)新(xin)城(cheng)荷富大(da)道以(yi)西地(di)塊被佛(fo)(fo)山市(shi)逢源喜宴企業(ye)管(guan)理(li)有(you)限(xian)公司以(yi)溢價(jia)率(lv)34.09%奪得，西江(jiang)產(chan)業(ye)新(xin)城(cheng)鰲云路以(yi)東(dong)(dong)地(di)塊則被佛(fo)(fo)山市(shi)博才(cai)教育投資有(you)限(xian)公司以(yi)溢價(jia)率(lv)21.78%獲得。

此外，在(zai)(zai)(zai)部分(fen)核心城市(shi)，民(min)營(ying)房(fang)企拿地金額也占據了相當(dang)大的比(bi)例。如(ru)在(zai)(zai)(zai)杭州(zhou)，今年前(qian)10月權益(yi)拿地金額前(qian)十企業(ye)中，有(you)(you)5家為民(min)營(ying)房(fang)企，分(fen)別為濱江集團、偉星房(fang)產(chan)、海威置業(ye)、興耀房(fang)產(chan)和建杭置業(ye)；在(zai)(zai)(zai)成都，包括遠達、潤達豐濱江、中瑞天悅等民(min)企近(jin)期(qi)也均下場拿地；在(zai)(zai)(zai)10月9日(ri)的鄭(zheng)州(zhou)土拍中，高新區(qu)地塊由(you)民(min)營(ying)房(fang)企河南正弘置業(ye)有(you)(you)限公司以(yi)總(zong)價(jia)6.77億元(yuan)、樓面(mian)價(jia)5176元(yuan)/平方米競得(de)，該企業(ye)此前(qian)還以(yi)8.31億元(yuan)價(jia)格競得(de)鄭(zheng)東新區(qu)2宗優質商(shang)業(ye)地塊。

孟(meng)新增分析指出：“這些民企之所(suo)(suo)以表現積(ji)極，一(yi)方面(mian)是因為它們所(suo)(suo)處(chu)的(de)區域經濟(ji)較(jiao)為發(fa)達，房地(di)產(chan)需求有較(jiao)強支撐；另一(yi)方面(mian)，部分民企作為多元化(hua)實業(ye)企業(ye)，通過拿地(di)來(lai)支持(chi)其(qi)整體業(ye)務的(de)發(fa)展。”例如，濱江集團、綠城中國等主要聚焦(jiao)在重(zhong)點(dian)深(shen)耕(geng)區域進行土(tu)地(di)儲(chu)備(bei)的(de)補充，而金(jin)基地(di)產(chan)、潤達豐濱江等區域性房企則選(xuan)擇在重(zhong)點(dian)城市深(shen)耕(geng)以增加土(tu)地(di)儲(chu)備(bei)。

此外(wai)，據中(zhong)指(zhi)研究院監測，今年前10月，全國22個重(zhong)點城(cheng)市央國企和地(di)(di)方國資拿(na)地(di)(di)金(jin)額占比在75%左(zuo)右，仍是拿(na)地(di)(di)主力(li)，民(min)企拿(na)地(di)(di)金(jin)額占比不(bu)足兩成，整體拿(na)地(di)(di)信心偏弱。“短(duan)期來(lai)看，后期拿(na)地(di)(di)主力(li)仍是央國企和地(di)(di)方國企，民(min)企整體投資熱(re)情尚待提升(sheng)。”孟(meng)新(xin)增表示。

多城加大供地力度

臨近年末，多地也加大了供地力度(du)。

以北京為例(li)，10月15日(ri)，北京市規(gui)(gui)劃自然(ran)資源委發布了(le)朝陽區酒(jiu)仙橋舊城區改建(jian)項目用地(di)預(yu)申請(qing)公告，3個組團(tuan)總(zong)建(jian)設用地(di)面積約14.7公頃，規(gui)(gui)劃建(jian)筑規(gui)(gui)模(mo)約39.4萬平方米，起始價153億(yi)元(yuan)(yuan)，上限價格175.95億(yi)元(yuan)(yuan)。

10月(yue)30日，北(bei)京豐(feng)臺區萬(wan)泉(quan)寺(si)村(cun)棚戶(hu)區改造土(tu)地(di)開發項目FT00-0613-0024地(di)塊(kuai)掛(gua)出預申請(qing)公告，用地(di)規模(mo)約6.37公頃，規劃建(jian)筑規模(mo)約17.83萬(wan)平方米，起始價高達110.54億(yi)元，預申請(qing)受理時間自2024年10月(yue)31日起至2024年11月(yue)29日。

值(zhi)得注意的(de)(de)(de)是(shi)，此(ci)次(ci)北(bei)(bei)京(jing)推(tui)出(chu)(chu)的(de)(de)(de)萬(wan)泉寺村棚戶(hu)區改造用地(di)有一個重(zhong)大變化(hua)：不設(she)(she)置(zhi)地(di)價(jia)(jia)(jia)上(shang)限(xian)和銷售(shou)指導價(jia)(jia)(jia)。據地(di)塊(kuai)(kuai)出(chu)(chu)讓(rang)公告，該宗地(di)并未設(she)(she)置(zhi)地(di)價(jia)(jia)(jia)上(shang)限(xian)，也沒(mei)(mei)有設(she)(she)置(zhi)“競現房(fang)銷售(shou)面(mian)積”等競拍規則，未來土拍時將完全為“價(jia)(jia)(jia)高(gao)者得”。而(er)且，該地(di)塊(kuai)(kuai)并沒(mei)(mei)有設(she)(she)置(zhi)未來商(shang)品住房(fang)的(de)(de)(de)銷售(shou)指導價(jia)(jia)(jia)，將由開發商(shang)據市(shi)(shi)場情況研(yan)判、申(shen)報備案(an)后確定。這也是(shi)近三年來，北(bei)(bei)京(jing)土拍市(shi)(shi)場首(shou)次(ci)出(chu)(chu)現“不限(xian)價(jia)(jia)(jia)”的(de)(de)(de)地(di)塊(kuai)(kuai)。

11月2日，深圳(zhen)公共資源交易中心發布一則土地(di)(di)出讓公告，掛牌位于南山區粵海街(jie)道的(de)T107-0107地(di)(di)塊，建筑面(mian)積約為26.3萬平方米(mi)，起拍(pai)價高達126.5億元(yuan)。這一起拍(pai)價也超過了2023年(nian)年(nian)中深圳(zhen)灣(wan)超級總部基地(di)(di)被(bei)中海地(di)(di)產競得的(de)T207-0060地(di)(di)塊（起始(shi)價108.98億元(yuan)）。

值得注意(yi)的是，這宗宅地是深圳(zhen)年內出讓的第5宗宅地，也(ye)是唯(wei)一一宗起始(shi)價超百(bai)(bai)億元(yuan)的地塊。該地塊最大(da)的看點(dian)是：交房即發證、不限(xian)售價、不限(xian)戶型、價高(gao)者得。若(ruo)此次T107-0107地塊成(cheng)功(gong)拍(pai)出，也(ye)將成(cheng)為(wei)深圳(zhen)土拍(pai)市場(chang)中第9宗過起始(shi)價百(bai)(bai)億元(yuan)的地塊。

除(chu)了(le)北京、深(shen)圳在竭力(li)拿出“壓箱底”好地(di)(di)，并(bing)盡可(ke)能優化土拍(pai)規(gui)則以吸引更多企業參(can)拍(pai)外，多個熱點城市也(ye)在近(jin)期加大了(le)土地(di)(di)供應。

10月25日(ri)，上(shang)海掛(gua)牌了第(di)七(qi)批(pi)集中出(chu)讓的10宗(zong)地(di)塊，涉及(ji)楊浦(pu)、浦(pu)東、虹口、閔(min)行、普陀、青浦(pu)和寶山等(deng)七(qi)個區，出(chu)讓面積(ji)為24.96萬平方米(mi)，規劃建筑面積(ji)547.39萬平方米(mi)，起始總價達到256.4831億元。

同樣是(shi)在10月(yue)(yue)25日(ri)，武漢市自然資(zi)源和(he)城鄉建設局發布2024年第十批擬(ni)供地(di)項(xiang)目清(qing)單(dan)，涉及東(dong)湖新技術開發區(qu)、江夏區(qu)和(he)黃陂區(qu)的三塊(kuai)(kuai)土地(di)，總面積約15.6萬平方米，用途包(bao)括住宅(zhai)(zhai)(zhai)和(he)商服；11月(yue)(yue)5日(ri)，又發布第十一(yi)批擬(ni)供地(di)項(xiang)目清(qing)單(dan)，共計(ji)5宗涉宅(zhai)(zhai)(zhai)用地(di)，除新洲區(qu)2宗地(di)塊(kuai)(kuai)為(wei)住宅(zhai)(zhai)(zhai)、商服用地(di)外(wai)，其他3宗地(di)塊(kuai)(kuai)均為(wei)純宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)。

11月1日(ri)，青島(dao)市自然資源和(he)規(gui)劃局發布(bu)今年第五批次擬出讓住宅用地詳細清(qing)單，擬出讓的(de)2宗用地，分別位于(yu)西(xi)海岸新(xin)區和(he)高新(xin)區，占地面積分別為(wei)6867平(ping)方米和(he)4.98萬(wan)平(ping)方米。

另(ling)據長沙市國土資源網上交易系統(tong)信息，長沙近期(qi)(qi)新掛牌(pai)3宗涉(she)宅(zhai)地塊(kuai)，起始總(zong)價達24.4億元，分別(bie)來自于(yu)省府北板塊(kuai)、開福中心以及梅溪湖二期(qi)(qi)等熱(re)門板塊(kuai)。

據記者(zhe)不完全統計(ji)，11月，成(cheng)都將有(you)11宗土(tu)地進行拍(pai)賣，這些地塊(kuai)(kuai)分別(bie)位于(yu)錦(jin)(jin)江區(qu)(qu)、成(cheng)華區(qu)(qu)、天府(fu)(fu)新(xin)(xin)區(qu)(qu)、龍泉驛區(qu)(qu)、新(xin)(xin)都區(qu)(qu)、崇州(zhou)市以及東(dong)部新(xin)(xin)區(qu)(qu)等地。其中，錦(jin)(jin)江區(qu)(qu)33.2畝(mu)地塊(kuai)(kuai)起拍(pai)價為(wei)(wei)18000元(yuan)/平方米(mi)；天府(fu)(fu)新(xin)(xin)區(qu)(qu)55.1畝(mu)地塊(kuai)(kuai)起拍(pai)價為(wei)(wei)19000元(yuan)/平方米(mi)，為(wei)(wei)天府(fu)(fu)新(xin)(xin)區(qu)(qu)最高起拍(pai)價地塊(kuai)(kuai)，同(tong)時也是成(cheng)都起拍(pai)價第三高的(de)地塊(kuai)(kuai)。

克而瑞數據顯(xian)示，截(jie)至10月(yue)27日，全國300城(cheng)10月(yue)經營性(xing)土地供應規(gui)模(mo)12528萬(wan)平方米(mi)，環比(bi)(bi)9月(yue)同(tong)期上升35%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)30%；經營性(xing)土地成交規(gui)模(mo)7370萬(wan)平方米(mi)，環比(bi)(bi)上升14%，同(tong)比(bi)(bi)下(xia)降(jiang)32%。

“今(jin)年前(qian)10月，全國(guo)300城住宅用地土地出(chu)讓金同比降幅達四成(cheng)，重點(dian)城市出(chu)讓金同比普遍下降，供地計(ji)劃完成(cheng)度(du)一般。”孟新(xin)增分(fen)析指(zhi)出(chu)，目前(qian)已(yi)進(jin)入年度(du)尾聲，盡快推(tui)出(chu)優質地塊，一是為(wei)了財政收入需要(yao)，二是在9月末(mo)增量政策出(chu)臺(tai)后，市場熱度(du)提(ti)升明(ming)顯，對(dui)于優質地塊房企拿地積(ji)極(ji)性提(ti)升。

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