每(mei)(mei)經(jing)記者｜陳(chen)榮浩(hao)    每(mei)(mei)經(jing)編輯(ji)｜陳(chen)夢妤(yu)    

廣(guang)州將收儲存量(liang)房的范(fan)圍擴(kuo)大到(dao)了(le)全市(shi)。

11月18日，廣州安居集團發布公告稱，將從12月18日起征集全(quan)市已經建成的存量商(shang)品房(fang)房(fang)源(yuan)。

據Wind統計，截至2024年10月，已有超(chao)過60個城(cheng)市表態支持國(guo)有企業(ye)收購存量商品房用作保障性住房，其(qi)中超(chao)過30個城(cheng)市已經發布了(le)具體細(xi)則和征集公(gong)告。福州快(kuai)安龍津新(xin)苑、亭江三盛雅居樂·璞悅長灘，以(yi)及(ji)重慶佳寓光環店等項目則已順(shun)利(li)入市。

“地方國企之所以愿意收(shou)(shou)購，并(bing)非(fei)單純(chun)的(de)(de)救市、救企業，而是收(shou)(shou)回(hui)來還(huan)要出(chu)讓(rang)的(de)(de)，所以收(shou)(shou)購企業更愿意按(an)照(zhao)白菜(cai)價來收(shou)(shou)購，否則就砸在企業手上(shang)了。所以在收(shou)(shou)購時(shi)，收(shou)(shou)購企業還(huan)會更多考慮二(er)次出(chu)售、出(chu)租、綜合(he)成本、資金平衡等問題(ti)。”廣東省住房政(zheng)策(ce)研究(jiu)中心(xin)研究(jiu)員李(li)宇(yu)嘉向《每日經濟(ji)新聞》記者表示。

90平方米以下，全市范圍收儲

從(cong)目前下場收儲的(de)企業(ye)類(lei)型看，多數都是當地(di)國有企業(ye)。

比如(ru)這次的(de)(de)廣(guang)州安(an)居(ju)集團。公開(kai)資(zi)料顯示，廣(guang)州安(an)居(ju)集團成立(li)于2023年9月(yue)1日，是(shi)廣(guang)州市屬一級功能類國有企業，注冊(ce)資(zi)本300億(yi)元，主要負責廣(guang)州市保(bao)障(zhang)性住房的(de)(de)投資(zi)、融資(zi)、建設、運營(ying)(ying)及(ji)配套性商業物(wu)業運營(ying)(ying)管理(li)等。

廣州安居集(ji)團此次(ci)將在全市范圍內收(shou)購滿足(zu)90平方米以下(xia)的(de)(de)存(cun)量(liang)商品(pin)房作為保障房，房源必須滿足(zu)資產負債和法律關系清(qing)晰(xi)、已取得竣工(gong)聯合驗(yan)收(shou)意見書等(deng)五項條件，有(you)意參加(jia)的(de)(de)開(kai)發商可(ke)于11月18日(ri)至(zhi)12月18日(ri)期(qi)間(jian)報名。

這意(yi)味(wei)著，廣州收購(gou)存量(liang)商品房作保障房的措施(shi)，正(zheng)式從此前的增城等區(qu)擴大到全市范圍。

注：今年(nian)5月30日(ri)，增(zeng)城(cheng)區政府掛出公告(gao)，公開(kai)征集符(fu)合條件的(de)商品性安置房源。

李(li)宇嘉表示，從各地(di)實(shi)踐來看(kan)，收購(gou)(gou)的(de)案(an)例比(bi)較多(duo)，地(di)方政府常態化的(de)征拆、公租房(fang)籌集、城中村改(gai)造等(deng)，很多(duo)都(dou)開(kai)始通(tong)過(guo)存量收購(gou)(gou)來解決(jue)。不過(guo)，貫(guan)徹(che)保(bao)障房(fang)籌集新模式，且申請再貸款(kuan)的(de)案(an)例并不多(duo)，主要(yao)是收購(gou)(gou)一(yi)些商辦物業(ye)用作(zuo)保(bao)障性租賃住(zhu)房(fang)。

中(zhong)指研究院華南分院分析(xi)師楊永俊則提到(dao)(dao)，廣州此次政策后，收儲(chu)范(fan)圍將從過往的(de)(de)增城地區擴大到(dao)(dao)全(quan)市(shi)，這也(ye)是有效解決廣州新市(shi)民、青年人等群體住(zhu)房問題(ti)的(de)(de)實際舉措之一，對(dui)促進廣州房地產市(shi)場“止跌回穩”也(ye)有積極(ji)作用(yong)。

據中指研究院數(shu)據，截至2024年10月底，廣州全市商(shang)品住宅顯性庫存(cun)量為(wei)1329.7萬(wan)平方(fang)米，出清(qing)周期仍高達(da)21.4個月。其中，90平方(fang)米以下(xia)戶(hu)型的庫存(cun)量為(wei)319.9萬(wan)平方(fang)米，占比約24%，出清(qing)周期為(wei)20.4個月。

“白菜價”收購才能資金平衡？

如(ru)前所(suo)述(shu)，目前國(guo)(guo)內(nei)已(yi)有超60個城市表態支持國(guo)(guo)有企(qi)業收(shou)購存(cun)量商品房用(yong)作保障性住房，但多(duo)數仍停(ting)留在(zai)征集階段。

從收儲方(fang)式看，多數城市(shi)采用“以(yi)需定(ding)購”原則，主(zhu)要用于增加租(zu)賃住房(fang)供給和(he)納入保(bao)障房(fang)體(ti)系。

其中(zhong)，珠海、重(zhong)慶、南京等城市已明確將收(shou)購的存(cun)量(liang)房用作租賃(lin)住(zhu)房。

同時，鄭州(zhou)、沈陽等城市將(jiang)收儲的(de)存量房(fang)(fang)改造為保障(zhang)性租賃住房(fang)(fang)；福州(zhou)市國(guo)有企業福州(zhou)安住發展有限公司(si)已收購約5000套存量住房(fang)(fang)，用(yong)于保障(zhang)性租賃住房(fang)(fang)。

而從推進情況看，福州、武(wu)漢、重慶等地推進較快，甚至部分項(xiang)目(mu)已順利入市。

今(jin)年(nian)2月，重(zhong)(zhong)慶(qing)嘉寓(yu)房(fang)屋(wu)租(zu)賃有限(xian)責任公司、重(zhong)(zhong)慶(qing)建(jian)渝住房(fang)租(zu)賃基金透露(lu)，將收購4207套房(fang)源投(tou)入租(zu)賃市(shi)場；6月底，首個租(zu)賃項目重(zhong)(zhong)慶(qing)佳寓(yu)光環店(dian)已投(tou)入使用。

從租金(jin)情況看，重慶佳寓光環店的租金(jin)一般為每(mei)月1500元左右，面積(ji)在36～38平方米(mi)，周邊同(tong)面積(ji)段房(fang)源月租金(jin)一般在1500元～1800元不等。

在福(fu)州，當(dang)地已收購近萬套(tao)(tao)商品房(fang)用作保障性租(zu)賃住(zhu)房(fang)，首批房(fang)屋已于今年8月(yue)中旬(xun)對(dui)外招租(zu)。據福(fu)州保稅港國利(li)集(ji)團(tuan)8月(yue)15日發布的公告，有(you)455套(tao)(tao)收儲房(fang)源(yuan)入市，包括陽光城翡麗公園（12套(tao)(tao)）、快安龍(long)津(jin)新苑(yuan)（121套(tao)(tao)）和亭江三盛雅居樂·璞悅長灘（322套(tao)(tao)），戶型涵(han)蓋(gai)45～135平方米。其(qi)中，毛坯房(fang)租(zu)金400元(yuan)/月(yue)起(qi)，裝修房(fang)租(zu)金950元(yuan)/月(yue)起(qi)。

而第三方(fang)中介(jie)平(ping)臺(tai)數據顯(xian)示，陽光城翡麗公園小區出(chu)租房源(yuan)中，50平(ping)方(fang)米房源(yuan)租金約1500元(yuan)，93平(ping)方(fang)米房源(yuan)月(yue)租約2350元(yuan)。

在(zai)(zai)李宇嘉看來，各地在(zai)(zai)實施收儲(chu)過程(cheng)中，主要(yao)阻礙還(huan)是對(dui)房源的定價問題。

“從其他(ta)城市的(de)運作實踐來(lai)看(kan)，存在(zai)的(de)主要(yao)問題(ti)是，收購回來(lai)做保(bao)障(zhang)性住(zhu)房，無論租還是售，如(ru)果要(yao)堅持資金平衡(heng)的(de)原則，就必(bi)須按照(zhao)‘白菜價’收購，這導致(zhi)雙方(fang)可(ke)能在(zai)價格(ge)上(shang)達不成一(yi)致(zhi)，也(ye)是阻礙收購的(de)最大障(zhang)礙。同時，由于對未來(lai)房地產市場的(de)走勢預(yu)期(qi)存在(zai)差異，市場主體(ti)通(tong)過申請再貸(dai)款來(lai)收購的(de)積極性尚(shang)待提升。”李宇嘉分析稱。

“各地收儲(chu)有兩個較為核心的(de)因素，一是(shi)企(qi)業(ye)自(zi)身的(de)資金(jin)來源(yuan)，二(er)是(shi)對(dui)擬收購房(fang)源(yuan)的(de)價(jia)格匹配和交易。比(bi)如房(fang)企(qi)能否接(jie)受(shou)(shou)收儲(chu)的(de)定價(jia)，目前還是(shi)個未知數。這些(xie)都是(shi)制(zhi)約收儲(chu)推進的(de)重(zhong)要原因。”中(zhong)國企(qi)業(ye)資本(ben)聯盟副理事長柏文喜在(zai)接(jie)受(shou)(shou)每(mei)經(jing)記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示(shi)，政策層面也在(zai)持續發力，如央行把(ba)保障性住(zhu)房(fang)發放再貸(dai)款(kuan)比(bi)例從貸(dai)款(kuan)本(ben)金(jin)60%提升到100%，財政部允許專(zhuan)項(xiang)債券用于土地儲(chu)備和收購存量房(fang)等(deng)。

封(feng)面(mian)圖片(pian)來源：每經記者(zhe) 張(zhang)建 攝