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剛(gang)剛(gang)過(guo)去的2022年，住宅租賃(lin)市場(chang)表(biao)現如何？

據(ju)中(zhong)指研究院統(tong)計，2022年全國重點50城住宅(zhai)平(ping)均(jun)租金(jin)累(lei)計下跌2.50%。一(yi)線城市中(zhong)，北京月平(ping)均(jun)租金(jin)最高并且較為抗跌，跌幅小于(yu)1%；溫州、南寧等7個城市跌幅超5%。

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值得注(zhu)意(yi)的(de)(de)是，保(bao)租房在政策支持下(xia)發展迅速，2022年中央及地(di)方累計出臺相關政策160余次，近30個(ge)省市發布了加(jia)快(kuai)保(bao)租房發展的(de)(de)實施(shi)方案。此外，2022年四只保(bao)租房公募REITs成(cheng)功上(shang)市，二級(ji)市場表現穩健。

中(zhong)指研究院指數事業(ye)部(bu)研究副總監徐躍進1月12日通過微信向《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者(zhe)表示，“2022年(nian)住(zhu)房租賃相(xiang)關政(zheng)策密(mi)集出(chu)(chu)臺，住(zhu)房租賃市場發展支持力度持續加大(da)。一(yi)(yi)方(fang)面，中(zhong)央和地方(fang)持續出(chu)(chu)臺支持政(zheng)策；另一(yi)(yi)方(fang)面，各城市積(ji)極出(chu)(chu)臺租賃市場監管政(zheng)策，如(ru)北京住(zhu)房租賃條(tiao)例正式施行，上海亦跟進發布相(xiang)關條(tiao)例，通過地方(fang)立法進一(yi)(yi)步規范(fan)住(zhu)房租賃市場，營造良好的租房環境。”

重點50城租金回落

從全年漲跌(die)幅來(lai)看，50個(ge)重點城市租(zu)金(jin)全部回(hui)落。

具體來看，溫州(zhou)、南(nan)寧等7個城市(shi)跌幅超5%，徐州(zhou)、貴陽等18個城市(shi)下(xia)跌3% ~5%，呼和浩特(te)、泉(quan)州(zhou)等19個城市(shi)下(xia)跌1%~3%，青島、北京等6個城市(shi)跌幅在1.0%以(yi)內。

從城市租(zu)金水(shui)平(ping)(ping)看，北京、深圳、上(shang)海(hai)租(zu)金水(shui)平(ping)(ping)明(ming)(ming)顯領先，多數(shu)城市租(zu)金介(jie)于20~40元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)/月(yue)。2022年(nian)12月(yue)，北京、深圳、上(shang)海(hai)住宅平(ping)(ping)均(jun)租(zu)金均(jun)在(zai)80元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)/月(yue)以(yi)上(shang)，明(ming)(ming)顯高于全國其他城市。

其中北京以90.3元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)的平(ping)均租(zu)(zu)金居各城(cheng)(cheng)市之首，杭州(zhou)、廣州(zhou)等5個城(cheng)(cheng)市租(zu)(zu)金在(zai)40~60元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)，福州(zhou)、珠海(hai)等37個城(cheng)(cheng)市租(zu)(zu)金在(zai)20~40元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)；太(tai)原(yuan)、徐(xu)州(zhou)等5個城(cheng)(cheng)市租(zu)(zu)金在(zai)20元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)以下。

“2022年(nian)有(you)7個月租金環比(bi)下跌，年(nian)內(nei)50個重點(dian)城市(shi)租金累(lei)計全部下跌。”徐(xu)躍進指出。

具體來(lai)看，租(zu)金(jin)走勢(shi)具有明(ming)顯(xian)的(de)季(ji)節性，同時受(shou)(shou)疫(yi)情(qing)影響同樣較為明(ming)顯(xian)。據(ju)中指研究(jiu)院(yuan)分析，2022年1~2月，租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)處于傳統(tong)淡(dan)(dan)季(ji)，50城住宅平均租(zu)金(jin)環(huan)比(bi)連續下跌；3~4月，隨著外來(lai)務工(gong)人員返城、節后(hou)“換崗(gang)季(ji)”到來(lai)，租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)行情(qing)略有升溫，租(zu)金(jin)環(huan)比(bi)連續上漲；5~6月，受(shou)(shou)多個(ge)城市(shi)疫(yi)情(qing)暴發影響，人口(kou)流(liu)動(dong)受(shou)(shou)限，住房租(zu)賃(lin)需(xu)求有所(suo)減弱(ruo)，住宅平均租(zu)金(jin)有所(suo)回落；7~9月，受(shou)(shou)高校畢業生入(ru)市(shi)、中小學(xue)開學(xue)季(ji)等因素影響，租(zu)金(jin)出現小幅回升；10~12月，租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)再次進(jin)入(ru)傳統(tong)淡(dan)(dan)季(ji)，租(zu)金(jin)水平持續下行。

在政策的支持下(xia)，2022年保租房按下(xia)了發展“加速鍵”。

住建(jian)部統計(ji)數據顯示，2022年1~10月(yue)，全(quan)國(guo)保租房已開(kai)工建(jian)設和籌集233.6萬套，占年度計(ji)劃的98.8%，多省市已提(ti)前或(huo)超(chao)額完成2022年預定目標。

“一方(fang)面，各城市(shi)積極完(wan)成(cheng)保租房(fang)籌(chou)(chou)集(ji)任務。2022年國計(ji)劃(hua)籌(chou)(chou)集(ji)保租房(fang)240萬套，杭州、沈陽、武(wu)漢、鄭州等多個城市(shi)提前(qian)完(wan)成(cheng)了保租房(fang)籌(chou)(chou)集(ji)的(de)年度目標。另一方(fang)面，保租房(fang)公(gong)募(mu)REITs快速(su)推進并落(luo)地，目前(qian)已有4只保租房(fang)公(gong)募(mu)REITs正式上市(shi)，保租房(fang)公(gong)募(mu)REITs提供了寶貴的(de)融資(zi)退(tui)出渠道，保租房(fang)‘融投管退(tui)’的(de)商(shang)業閉環(huan)得以(yi)形成(cheng)。”徐(xu)躍(yue)進表(biao)示。

值得一提(ti)的是，2022年首批3只保障(zhang)(zhang)性租賃(lin)住(zhu)房(fang)公募REITs項(xiang)目——紅(hong)土深(shen)圳安居(ju)(ju)REIT、中金廈(sha)門(men)安居(ju)(ju)REIT和(he)華(hua)夏北京保障(zhang)(zhang)房(fang)REIT發售(shou)火爆，均提(ti)前(qian)結束募集。

如(ru)首只(zhi)房(fang)企(qi)保(bao)租房(fang)公募REITs花(hua)落(luo)華(hua)潤(run)有巢，公開(kai)資料顯示，華(hua)潤(run)有巢REIT底層資產(chan)為位于上海松江區的(de)(de)兩處保(bao)障性租賃住(zhu)房(fang)項(xiang)(xiang)目——有巢泗(si)涇(jing)項(xiang)(xiang)目和有巢東部(bu)經(jing)開(kai)區項(xiang)(xiang)目。華(hua)潤(run)置地間接持有泗(si)涇(jing)項(xiang)(xiang)目公司及東經(jing)濟區項(xiang)(xiang)目公司的(de)(de)100%股權。

市場多方均認為，房企(qi)身份的華潤有巢先行先試，在某種程度上推(tui)進(jin)了保租房公募REITs的常態化發行。

據不完(wan)全統(tong)計，2022年(nian)中央及地方累計出臺(tai)住房租賃相關政策160余次，近30個(ge)省市(shi)發(fa)布了加快(kuai)保(bao)租房發(fa)展的實施方案，年(nian)內保(bao)租房公募(mu)REITs快(kuai)速推進并(bing)實現落(luo)地。

30歲以下租客占比近五成

為(wei)(wei)充分反映(ying)居(ju)民的(de)租(zu)(zu)房狀況(kuang)，中(zhong)指研究院(yuan)2022年(nian)12月組織(zhi)了全(quan)國租(zu)(zu)戶年(nian)終問卷調查，并從租(zu)(zu)客基本特征(zheng)、租(zu)(zu)賃行為(wei)(wei)特征(zheng)和(he)租(zu)(zu)房偏好與觀念三大方(fang)面對(dui)租(zu)(zu)客畫像進行了描摹。

調(diao)查發現，租(zu)賃(lin)市場扔以整租(zu)為主流，超六成租(zu)房面積在60平方米以下；租(zu)客更關(guan)注通勤距離與配套條(tiao)件，中(zhong)青(qing)年(nian)仍(reng)然傾向未來在本地置業。

從調查(cha)數(shu)據(ju)來(lai)看，租客(ke)基(ji)以畢(bi)業五年以內的高(gao)學歷青年群(qun)體為主，高(gao)能級城市(shi)的租客(ke)群(qun)體更趨(qu)年輕(qing)化。

主力(li)租(zu)客(ke)群(qun)體(ti)年齡集中(zhong)分(fen)布在25~34歲(sui)(sui)(sui)，其中(zhong)30~34歲(sui)(sui)(sui)租(zu)客(ke)群(qun)體(ti)占(zhan)比(bi)最高(gao)，達(da)24.6%，其次為25~29歲(sui)(sui)(sui)，占(zhan)比(bi)23.8%。分(fen)城(cheng)市來看，一線城(cheng)市中(zhong)，30歲(sui)(sui)(sui)以下人群(qun)比(bi)例最高(gao)，達(da)到59.3%；普通二線城(cheng)市低于20歲(sui)(sui)(sui)的(de)年輕租(zu)客(ke)比(bi)例最低，僅為3.4%；24歲(sui)(sui)(sui)以下的(de)年輕租(zu)客(ke)僅占(zhan)比(bi)15%。

從(cong)家庭(ting)月收(shou)入(ru)情(qing)況(kuang)來看，超過60%的(de)租(zu)客(ke)(ke)家庭(ting)月收(shou)入(ru)低于萬元，其中家庭(ting)月收(shou)入(ru)在5001~10000元的(de)租(zu)客(ke)(ke)群體(ti)占比(bi)最高，為37.2%，合計26.4%的(de)受訪租(zu)客(ke)(ke)家庭(ting)收(shou)入(ru)不(bu)足5000元，收(shou)入(ru)在10001~15000元的(de)租(zu)客(ke)(ke)占比(bi)24.3%，家庭(ting)收(shou)入(ru)超20000元的(de)占比(bi)不(bu)及(ji)5%。

在受(shou)訪租(zu)客(ke)群(qun)體中，本科(ke)學(xue)歷占比最高(gao)，達48.6%，其次為大(da)專，占比23.7%；近15%的租(zu)客(ke)群(qun)體學(xue)歷在碩士及以(yi)上，13.2%的租(zu)客(ke)學(xue)歷在高(gao)中及以(yi)下，整體來(lai)看(kan)63%租(zu)客(ke)學(xue)歷在本科(ke)及以(yi)上。

在租(zu)(zu)金水(shui)平分布上(shang)，月租(zu)(zu)金主要集中(zhong)分布在1001~5000元(yuan)區間(jian)，合計占比近八成，其(qi)中(zhong)2001~3000元(yuan)占比最高，達30.4%；其(qi)次為1001~2000元(yuan)區間(jian)段，占比為24.0%；3001~5000元(yuan)區間(jian)段占比為21.5%。

調查結果(guo)顯示，73.5%的(de)受訪(fang)租(zu)(zu)(zu)客選(xuan)擇(ze)了整租(zu)(zu)(zu)，五成(cheng)以上(shang)(shang)整租(zu)(zu)(zu)租(zu)(zu)(zu)客租(zu)(zu)(zu)賃了兩居(ju)室。26.5%的(de)租(zu)(zu)(zu)客選(xuan)擇(ze)了合(he)租(zu)(zu)(zu)，并優先(xian)選(xuan)擇(ze)與朋友、同事、同學一(yi)起合(he)租(zu)(zu)(zu)，對陌(mo)生人（僅(jin)16.5%）合(he)租(zu)(zu)(zu)較為抵(di)觸。對于年(nian)輕(qing)人而言，通(tong)勤距離(li)位(wei)(wei)居(ju)關注點首(shou)位(wei)(wei)；商(shang)場、醫(yi)院(yuan)等(deng)配套也(ye)是四成(cheng)以上(shang)(shang)租(zu)(zu)(zu)客租(zu)(zu)(zu)房時的(de)聚焦點。

另外，租客對(dui)(dui)地鐵便利(li)性(xing)、小(xiao)(xiao)區環(huan)境、租金水(shui)平、物業服(fu)務(wu)關(guan)注度(du)也較(jiao)高。值得注意的是(shi)，在女(nv)性(xing)租客視角中(zhong)，相比通勤距離，小(xiao)(xiao)區配(pei)套是(shi)其租房(fang)時更關(guan)注的因素(su)；且女(nv)性(xing)租客對(dui)(dui)于配(pei)套情(qing)況(kuang)、室內裝(zhuang)修/家具條件、租金水(shui)平等方面(mian)因素(su)的關(guan)注相對(dui)(dui)突出。

在租房過程(cheng)中(zhong)(zhong)，三成以上的租客將租房痛點指向(xiang)了(le)房東(dong)不(bu)好相處、房屋質量(liang)差、室友不(bu)好相處、房東(dong)或(huo)中(zhong)(zhong)介(jie)哄抬租金等，此外，黑中(zhong)(zhong)介(jie)、維修責任無(wu)人承擔也(ye)是(shi)部分租客的痛點。從調研(yan)結果來看，目前租賃市場中(zhong)(zhong)哄抬租金等不(bu)規范行(xing)為或(huo)仍突出，市場監(jian)管仍有待進一步(bu)加強(qiang)。

盡管租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)日益(yi)靈活(huo)便捷，但仍有五成(cheng)以上租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)傾(qing)向攢夠首付后在本地置業，近(jin)三成(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)計(ji)劃(hua)長期租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)，僅12.1%的(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)客(ke)選(xuan)擇回老家(jia)或房(fang)(fang)(fang)價更(geng)低的(de)城市購房(fang)(fang)(fang)。

徐(xu)躍進預測，“2023年(nian)住房(fang)租(zu)賃市場預計(ji)將(jiang)(jiang)繼(ji)續(xu)保持較快增長。政(zheng)策(ce)端，支持政(zheng)策(ce)仍將(jiang)(jiang)持續(xu)，保租(zu)房(fang)公(gong)募REITs有望進一步擴(kuo)圍(wei)。需求(qiu)端，隨著疫情防控政(zheng)策(ce)持續(xu)優化(hua)、社會(hui)經濟逐漸復(fu)蘇，住房(fang)租(zu)賃需求(qiu)有望恢復(fu)增長。供給端，目前部分城(cheng)市已公(gong)布2023年(nian)保租(zu)房(fang)籌集計(ji)劃，總體規模預計(ji)仍將(jiang)(jiang)維持在(zai)較高水平。”

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