每經(jing)記(ji)者(zhe)｜甄素靜    每經(jing)編輯｜魏文(wen)藝    

“不像(xiang)他們(men)口(kou)中說的(de)那(nei)么‘無事發生’，也沒有十分的(de)‘抓馬’，但商業項目的(de)人(ren)流量確實不是很大。”一(yi)位前地(di)產媒體(ti)人(ren)士(shi)近日向《每日經濟新聞》記者講述了(le)其在換(huan)工作的(de)空檔去過的(de)幾個(ge)城市，見到之前報道(dao)過的(de)商業項目時所感所觸。

那么，在剛剛過去的2022年，商(shang)業地產市場表現(xian)如何(he)？

近日，中指研(yan)究院、戴德梁行(xing)、睿意(yi)德等(deng)機構陸(lu)續(xu)發布2022商(shang)(shang)業地(di)產市場年度(du)報告。中指研(yan)究院1月18日發布的報告顯(xian)示(shi)，2022年全國商(shang)(shang)業營業用房、辦公(gong)樓(lou)開工(gong)投資、銷售(shou)面積同(tong)比(bi)均(jun)下滑，20個商(shang)(shang)辦重點城市的大宗(zong)交易宗(zong)數較(jiao)和交易額均(jun)同(tong)比(bi)明顯(xian)下降，寫字樓(lou)和商(shang)(shang)鋪租金持續(xu)下跌(die)。

“宏觀(guan)方面，疫情(qing)拖累服務業(ye)經濟及消(xiao)費市場，進而對商業(ye)地產(chan)行(xing)業(ye)造成沖(chong)擊，商辦用(yong)房(fang)開(kai)工投資、銷售面積同比均(jun)下降，商辦用(yong)地供需規模(mo)縮(suo)量(liang)，市場整體面臨下行(xing)壓力。”中指研究院分析認為。

商辦用房投資及銷售同比齊跌

從(cong)商(shang)辦用房各維度(du)的表(biao)現來看，市(shi)場(chang)整體面臨下行壓力明(ming)顯。

中指研究(jiu)院數據顯示(shi)，2022年商業(ye)營業(ye)用房、辦(ban)公(gong)樓開工(gong)投(tou)資、銷售(shou)面積同(tong)比均(jun)下降(jiang)，二季度以來商辦(ban)物業(ye)銷售(shou)面積單(dan)月增速持續為負。

其中(zhong)商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)方(fang)(fang)面，2022年(nian)全國商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)銷(xiao)售面積(ji)為8239萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，同比下降(jiang)8.9%；其中(zhong)，2022年(nian)12月(yue)(yue)全國商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)銷(xiao)售面積(ji)為1005萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，同比下降(jiang)33.7%；2022年(nian)7月(yue)(yue)份起，商業(ye)(ye)營(ying)(ying)業(ye)(ye)用(yong)房(fang)單月(yue)(yue)銷(xiao)售面積(ji)連續(xu)6個月(yue)(yue)同比下降(jiang)。

辦(ban)(ban)公(gong)(gong)樓(lou)方面，2022年全(quan)國辦(ban)(ban)公(gong)(gong)樓(lou)銷(xiao)售面積為3264萬平方米，同比(bi)下降3.3%；其(qi)中12月份(fen)全(quan)國辦(ban)(ban)公(gong)(gong)樓(lou)銷(xiao)售面積為444萬平方米，同比(bi)下降18.9%；7月份(fen)起，除9月外的其(qi)他月份(fen)辦(ban)(ban)公(gong)(gong)樓(lou)單月銷(xiao)售面積同比(bi)均下降。

市場信心低(di)迷和銷售持(chi)續為負，某種程度上減緩了(le)商(shang)辦用地(di)的(de)持(chi)續供應。2022年(nian)全(quan)國300城商(shang)辦用地(di)推出(chu)面積為20058萬平方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)下降23.3%；成(cheng)交面積為17658萬平方米(mi)，同(tong)比(bi)(bi)下降17.6%。其中12月(yue)份(fen)同(tong)比(bi)(bi)降幅超過(guo)50%。

中(zhong)指研究院(yuan)分(fen)析認(ren)為，去年四季(ji)度尤其是11月下旬以來，部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)疫情有所反復，需求(qiu)(qiu)收縮、供(gong)給沖擊、預(yu)期轉(zhuan)弱“三重壓力”加大，制約經濟恢復，與寫(xie)字樓租賃市(shi)場相關性較(jiao)強的服務業經濟活(huo)躍度降低。盡管(guan)重點(dian)城(cheng)市(shi)寫(xie)字樓租賃需求(qiu)(qiu)整體仍繼續釋放，但在不利因素影響下，部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)需求(qiu)(qiu)釋放速度放緩，甚(shen)至出(chu)現較(jiao)多的退租現象。

20城大宗交易金額同比“腰斬”

受全(quan)球經濟、政策(ce)、疫情反復等多重(zhong)因素影響，全(quan)國(guo)大宗交易投資也有所暫(zan)緩。

據中(zhong)指(zhi)研究院統計，2022年中(zhong)指(zhi)數據監測的20個商辦重點城市共(gong)監測到(dao)大宗(zong)交易(yi)141宗(zong)，較(jiao)2021年減(jian)少78宗(zong)；交易(yi)額1294億元(yuan)，同比(bi)下降50%。

從(cong)城(cheng)市(shi)等(deng)級來看，一線(xian)城(cheng)市(shi)共監測到大宗(zong)(zong)交(jiao)易87宗(zong)(zong)，占比62%。其中(zhong)，上(shang)海(hai)、北(bei)(bei)京、深圳、廣州(zhou)交(jiao)易宗(zong)(zong)數(shu)(shu)分別為47宗(zong)(zong)、18宗(zong)(zong)、13宗(zong)(zong)、9宗(zong)(zong)，上(shang)海(hai)、北(bei)(bei)京依舊是(shi)最為活躍(yue)的城(cheng)市(shi)；二線(xian)城(cheng)市(shi)交(jiao)易活躍(yue)度(du)顯著低于(yu)一線(xian)城(cheng)市(shi)，其中(zhong)成(cheng)都(dou)、杭州(zhou)、重慶(qing)、蘇州(zhou)、武漢交(jiao)易宗(zong)(zong)數(shu)(shu)在(zai)5-10宗(zong)(zong)，其他城(cheng)市(shi)均在(zai)5宗(zong)(zong)以內。

從(cong)買(mai)家類型(xing)來看，按2022年已(yi)經披露買(mai)家的交易計算，內(nei)資買(mai)家投資活動依舊最為活躍，占比達82%。而從(cong)賣(mai)家企業類型(xing)來看，由于房地產市(shi)場進入調整期，部(bu)分房企為緩解(jie)資金(jin)壓(ya)力(li)選擇出(chu)售優質資產，賣(mai)家包含房企及旗下物管、商(shang)管公司的交易宗數(shu)占比超(chao)五成。

從(cong)各個(ge)城市統計(ji)數據來(lai)看，寫字(zi)樓(lou)依舊是大宗交(jiao)(jiao)易(yi)絕對的成交(jiao)(jiao)主力。據世邦(bang)魏理仕統計(ji)的深圳交(jiao)(jiao)易(yi)情況來(lai)看，寫字(zi)樓(lou)交(jiao)(jiao)易(yi)額(e)占比高達(da)89.7%；工(gong)業(ye)物業(ye)交(jiao)(jiao)易(yi)方面，全年共(gong)錄(lu)得3宗交(jiao)(jiao)易(yi)，均位于光明新區。

對(dui)于明年大(da)宗交易(yi)錄得(de)情(qing)況，世邦魏理仕(shi)深圳分(fen)公司董事總經理吳偉冬分(fen)析認(ren)為，金(jin)融“三支箭”的(de)落地對(dui)于房企在(zai)未來一年的(de)發(fa)展有較大(da)利好，確實(shi)會緩解(jie)開(kai)發(fa)商的(de)資(zi)金(jin)壓力。今年中小型民企的(de)資(zi)產(chan)出售意愿預計將會升高，同時(shi)部分(fen)國企和優質民企為了(le)實(shi)現良好的(de)企業戰略(lve)拓(tuo)展及資(zi)金(jin)安(an)排，也(ye)會進(jin)行資(zi)產(chan)出售。

吳偉冬(dong)預判，市(shi)場(chang)上可售物(wu)業的(de)(de)增多將(jiang)令(ling)整(zheng)體市(shi)場(chang)在2023年保持較高活躍度。此外(wai)，工業物(wu)業因為其穩定的(de)(de)租金表現及可通過發行REITs實現穩定收益，將(jiang)依(yi)然(ran)受(shou)到投資者的(de)(de)追捧。

實體商業市場租金跌幅擴大

2022年下半年以來，疫情一定程度上拖(tuo)累了(le)消費增速，沖擊了(le)實體商(shang)業市場。

據中指研究院數據，2022年下半(ban)年全國(guo)商業街(jie)商鋪租金(jin)環比(bi)跌幅擴大至(zhi)0.71%，商圈(quan)（購物中心）商鋪租金(jin)環比(bi)止漲轉跌，跌幅為0.09%

其(qi)中(zhong)，由(you)全國重(zhong)點(dian)城(cheng)市100條商(shang)業街商(shang)鋪(pu)(pu)為(wei)樣本標的構(gou)(gou)成的百(bai)大(da)(da)商(shang)業街（百(bai)街）商(shang)鋪(pu)(pu)平均(jun)租金為(wei)24.53元/平方米/天(tian)，環比下跌(die)0.71%，跌(die)幅較2021年(nian)下半(ban)年(nian)擴大(da)(da)0.25個百(bai)分點(dian)；由(you)100個典型購(gou)物中(zhong)心商(shang)鋪(pu)(pu)為(wei)樣本標的構(gou)(gou)成的百(bai)大(da)(da)購(gou)物中(zhong)心（百(bai)MALL）商(shang)鋪(pu)(pu)平均(jun)租金為(wei)26.94元/平方米/天(tian)，由(you)2022年(nian)上半(ban)年(nian)的環比上漲0.14%轉為(wei)下跌(die)0.09%。

不(bu)只商鋪(pu)租金環比跌幅擴(kuo)大，疫(yi)情(qing)和(he)市(shi)(shi)場預期等(deng)也影響了多地(di)購(gou)物(wu)中心的入市(shi)(shi)節奏。

以深圳(zhen)為例，據睿意(yi)德(de)統計，相(xiang)較(jiao)原199萬(wan)(wan)平(ping)方米新(xin)(xin)增(zeng)入市(shi)(shi)規(gui)模、24家擬(ni)新(xin)(xin)開項(xiang)目的市(shi)(shi)場預(yu)期(qi)，2022年深圳(zhen)市(shi)(shi)共計新(xin)(xin)開15個購(gou)物中(zhong)心，新(xin)(xin)增(zeng)供應量約132萬(wan)(wan)平(ping)方米，商(shang)(shang)場存量達到2100萬(wan)(wan)平(ping)方米。不過睿意(yi)德(de)認為，入市(shi)(shi)項(xiang)目展示出更高標準(zhun)的商(shang)(shang)業建設水平(ping)，從(cong)而也為2023年商(shang)(shang)業市(shi)(shi)場奠定新(xin)(xin)期(qi)待。

此外，根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年四季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環比下跌0.18%。

“去(qu)年12月下旬以來(lai)，部分城市的(de)消費市場已出現回(hui)暖(nuan)信(xin)號，實體(ti)商(shang)業客流(liu)量有(you)所回(hui)升。預計2023年，在疫情影響減(jian)弱后，居民消費意愿或將有(you)所提升，消費市場或將穩步(bu)復(fu)蘇，重點城市商(shang)鋪(pu)租賃(lin)市場有(you)望逐(zhu)步(bu)企穩恢復(fu)。”中指研究院分析認(ren)為。

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封(feng)面(mian)圖片來源：每經記者 張建(jian) 攝