每經記者｜陳利    每經編輯｜魏(wei)文藝    

在(zai)近期多地樓市出現(xian)回暖的同(tong)時(shi)，房企銷售業績也(ye)在(zai)明顯復蘇(su)。

據(ju)中指(zhi)研究(jiu)院最新數據(ju)，保利發(fa)展今年1-2月實現(xian)銷售額約為(wei)635.5億元，同(tong)比增長(chang)(chang)約21.5%，已連續兩月排(pai)在榜首(shou)位(wei)置(zhi)。與此同(tong)時(shi)，中海(hai)地產(chan)、華(hua)潤置(zhi)地、招商蛇口(kou)、建發(fa)房產(chan)、越(yue)秀(xiu)地產(chan)、龍湖集團等(deng)頭(tou)部房企銷售同(tong)比也有明顯增長(chang)(chang)，其中越(yue)秀(xiu)地產(chan)增幅達(da)到(dao)164%。

不(bu)過，與頭部房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)相比，中小房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)尤其是出險(xian)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售業(ye)績(ji)仍增長乏力，不(bu)少(shao)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)銷(xiao)售額(e)呈現(xian)大幅下滑態勢(shi)。在業(ye)內人士看(kan)來(lai)，當前房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場暫(zan)未(wei)進入供應高峰期，多數(shu)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)蓄勢(shi)待發，3月市(shi)場能否延續(xu)穩步修復的預期，取決于房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)(qi)整體的供應規模和居民需求及(ji)購買力的恢復情況(kuang)。

頭部房企排名洗牌：保利奪冠，融創、金地、綠地跌出前十

房企單月銷售業績終于迎來(lai)同(tong)環“雙增(zeng)長”。

據克(ke)而瑞統(tong)計(ji)(ji)，2月(yue)(yue)TOP100房(fang)企單月(yue)(yue)銷售業(ye)績環比上升(sheng)29.1%，同比上升(sheng)14.9%。累(lei)計(ji)(ji)業(ye)績來看，前兩(liang)月(yue)(yue)百強房(fang)企操盤銷售金額達8189.5億元，同比降幅較上月(yue)(yue)收窄至(zhi)-11.6%。

中指研(yan)究院數據也顯示，今年前(qian)兩月TOP100房企銷售(shou)總(zong)額為9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄(zhai)29.2個百分點。其中2月份銷售(shou)額環比上升35.1%，同比上升28.5%。

不過(guo)前兩(liang)月(yue)百強房企業績分(fen)化明顯，前兩(liang)月(yue)TOP10房企銷售操盤(pan)金額(e)門檻同比增長25%至241.7億元，而TOP30和TOP50房企的銷售操盤(pan)金額(e)同比降幅(fu)分(fen)別達(da)到(dao)28.4%和29.1%。

從企業端(duan)來看，據(ju)中指研究院(yuan)數據(ju)，前兩月(yue)(yue)百強房企銷售(shou)榜前三甲中，保利以635.5億元(yuan)的銷售(shou)額連續兩月(yue)(yue)排(pai)在榜首(shou)，萬科和(he)碧桂園分別(bie)以573.3億元(yuan)和(he)562億元(yuan)排(pai)在第(di)二、三位。

值得注意的(de)是(shi)，去年(nian)一(yi)直穩(wen)居銷(xiao)售(shou)榜第(di)一(yi)的(de)碧桂(gui)園(yuan)，今年(nian)前(qian)兩月下(xia)滑居至行業(ye)第(di)三位(wei)，累(lei)計(ji)銷(xiao)售(shou)額同(tong)比(bi)下(xia)降39%；萬(wan)科前(qian)兩月銷(xiao)售(shou)額同(tong)比(bi)下(xia)降11.3%至573.3億元；中海(hai)地產則以405億元排在行業(ye)第(di)四，排名較去年(nian)同(tong)期提升1位(wei)。

與去(qu)年同期相比，今年前兩月TOP10房企(qi)中(zhong)少了融創中(zhong)國、金地(di)集團(tuan)和綠地(di)控股，補位的(de)是龍湖集團(tuan)、華發(fa)股份和建發(fa)房產。

2023年1-2月（左）與2022年1-2月（右）房企銷售額TOP10比較 數據來源：中指研究院

而TOP10房企中，龍湖集(ji)團和綠城(cheng)中國均已止跌，前兩月銷售額(e)分別(bie)同(tong)比(bi)增(zeng)長4%至(zhi)281.3億(yi)元、增(zeng)長17%至(zhi)314.3億(yi)元。

其中龍湖集(ji)團2月份銷售額(e)達173億(yi)元，同比增長85%，環比增長約60%，高于TOP10房企平(ping)均(jun)銷售水平(ping)，其名次(ci)也從1月份的(de)第十一位上升3位重返進前十，排在(zai)第八位。

從龍(long)湖(hu)集團旗下典型項(xiang)目(mu)來看(kan)，如(ru)北(bei)京(jing)順義御湖(hu)境項(xiang)目(mu)，2月累計到訪量超過(guo)2000組，置業顧問日均接待客戶(hu)(hu)十多組，甚至(zhi)出現一(yi)套房源多個客戶(hu)(hu)搶購的情(qing)形；在上(shang)海龍(long)湖(hu)松江御湖(hu)境發布會(hui)上(shang)，還出現因購房者增多導致(zhi)主辦方不得不緊急(ji)加開了(le)3個分(fen)會(hui)場的情(qing)況；在成(cheng)都，龍(long)湖(hu)4個項(xiang)目(mu)的疊墅產品2月賣了(le)40套，超過(guo)去年四季度的銷售總數。

同比增長超過60%的(de)還有華潤置地(di)。據(ju)中指研究院數(shu)據(ju)，今年(nian)前兩(liang)月華潤置地(di)實現銷售(shou)(shou)額402.2億元，而去年(nian)同期(qi)的(de)銷售(shou)(shou)額為250.2億元。

華(hua)潤(run)置地銷售業(ye)績(ji)上(shang)漲(zhang)，是由(you)去(qu)年(nian)以來其(qi)在(zai)土地市場的積極(ji)進取所推(tui)動，且(qie)布(bu)局多為(wei)(wei)高能級(ji)城市。在(zai)土地儲備有顯著增長(chang)的背(bei)景下(xia)，華(hua)潤(run)成為(wei)(wei)去(qu)年(nian)為(wei)(wei)數不多全(quan)年(nian)業(ye)績(ji)保持正增長(chang)的房企(qi)，這(zhe)種趨勢(shi)延續至(zhi)今年(nian)。

據記者了解，僅在成都，華潤置地今年就將有16個項目同時在售，其中中環天序、天府九里、錦江悅府、璽宸上院、錦官首著、錦官云璽、錦官和鳴等7個項目均為2022年下半年集中供地中所拿地塊項目。華潤•中環天序2月18日首次開盤，當天成交額達10億元、300套房源去化率超9成。 

此外，根據中(zhong)指研究院數據，建發(fa)(fa)(fa)以249億元(yuan)的(de)銷售額(e)守(shou)住了行業前(qian)十的(de)位置。值得一提的(de)是，1月(yue)份(fen)華(hua)發(fa)(fa)(fa)股(gu)份(fen)和(he)建發(fa)(fa)(fa)房(fang)產分別121.9億元(yuan)和(he)110.4億元(yuan)排在(zai)第(di)八(ba)和(he)第(di)十位，而前(qian)兩月(yue)華(hua)發(fa)(fa)(fa)股(gu)份(fen)和(he)建發(fa)(fa)(fa)房(fang)產分別以249.8億元(yuan)和(he)249億元(yuan)排在(zai)第(di)九和(he)第(di)十名，建發(fa)(fa)(fa)股(gu)份(fen)僅與華(hua)發(fa)(fa)(fa)股(gu)份(fen)相差0.8億元(yuan)。

濱江集團的名(ming)次(ci)也出現下滑(hua)。1月份濱江集團以120.7億(yi)元(yuan)的銷售額位(wei)列行(xing)業(ye)第(di)九位(wei)，而前兩月的銷售業(ye)績績為231.9億(yi)元(yuan)，排名(ming)下滑(hua)5個位(wei)次(ci)至行(xing)業(ye)第(di)13名(ming)。

作為濱江布局的重點城市(shi)杭(hang)州，據中指研究(jiu)院數據，2月杭(hang)州新房(fang)市(shi)場雖然供應端持續恢復，搖號(hao)熱度(du)也有(you)所(suo)提升，但新房(fang)成交規模環比(bi)下降超過(guo)20%。

而濱(bin)江集團的掉(diao)隊，一定程(cheng)度上也反映出頭部房企間的競爭(zheng)進一步白熱(re)化(hua)。

數據來源：克而瑞

出險房企任重道遠：融信下跌75位，榮盛、弘陽、奧園大幅下滑

與去年同期相(xiang)比，受(shou)行業(ye)下行大(da)勢影響以及(ji)自(zi)身資金問題，TOP20房(fang)企(qi)出現(xian)大(da)換(huan)血，除旭輝、金茂(mao)(mao)、新城、世(shi)茂(mao)(mao)仍位居TOP11-20行列外，金科、融信、龍光則被曾(ceng)經(jing)的TOP10房(fang)企(qi)融創(chuang)、綠地所取代(dai)。

其中(zhong)(zhong)，下滑最嚴重的當(dang)屬(shu)融信中(zhong)(zhong)國。今年前(qian)兩月融信中(zhong)(zhong)國的銷(xiao)售額(e)僅23.3億元，位居(ju)行(xing)(xing)業(ye)第93位；而(er)在(zai)去(qu)年同期，其銷(xiao)售額(e)為148.4億元，排在(zai)行(xing)(xing)業(ye)第18位，同比分別下滑了536.91%、75位。

記者注意到，2022年7月(yue)和10月(yue)，融(rong)(rong)信中(zhong)國多只美(mei)元債(zhai)由于(yu)未能按時兌付利息發生實質違(wei)約(yue)。今年1月(yue)26日，融(rong)(rong)信中(zhong)國宣布(bu)又一筆美(mei)元債(zhai)違(wei)約(yue)。從違(wei)約(yue)涉(she)及(ji)金(jin)額來看，融(rong)(rong)信中(zhong)國的美(mei)元債(zhai)已有11.77億(yi)美(mei)元違(wei)約(yue)，折合(he)人民幣近80億(yi)元。

此外，融信中國還有兩筆(bi)美(mei)元(yuan)(yuan)票據(ju)存續，分別在2024年8月和2025年1月到期，余額分別為1.66億美(mei)元(yuan)(yuan)和2.85億美(mei)元(yuan)(yuan)。中債(zhai)層面(mian)也不輕松，Wind數據(ju)顯示，融信中國境內(nei)發(fa)債(zhai)主體融信（福建）投資集團有限公(gong)司總發(fa)行(xing)債(zhai)券32只(zhi)，出現違約(yue)的債(zhai)券數量(liang)已有10只(zhi)，違約(yue)金(jin)額約(yue)51億元(yuan)(yuan)。

受制(zhi)于資金層面(mian)的緊張，融(rong)信中國旗下包括(kuo)上海海納(na)印象、南(nan)通(tong)海納(na)天(tian)地等多個(ge)項目被曝停工。

同樣出現下(xia)滑的金科股份，前兩月(yue)實(shi)現銷(xiao)售78億元(yuan)，同比下(xia)滑47.37%，行業(ye)排名(ming)由每年同期的第19位下(xia)滑至32位。

此(ci)前(qian)，金(jin)科股份就2022年業績下滑問題回復(fu)深交所關注(zhu)函(han)時就表示，受行業形勢及現(xian)金(jin)流等多重負面(mian)因素影(ying)響，公司整體銷售規模出(chu)現(xian)大幅下降，而(er)這一情況在當前(qian)仍未能得(de)到有效緩解。

此外，多家(jia)房企業績出(chu)現同(tong)比大幅滑。如榮盛發展、弘陽地產和奧園集團，排名分(fen)別由去年同(tong)期的第(di)31位(wei)、45位(wei)和58位(wei)，分(fen)別下滑至今年前(qian)兩月的第(di)83位(wei)、67位(wei)和123位(wei)。

但在克而瑞(rui)分析看(kan)來，“當前(qian)暫未進入(ru)供應高(gao)峰期(qi)，多數房(fang)企蓄勢待發(fa)，3月預期(qi)將迎來一波集中供應，有望拉動(dong)成交放(fang)量(liang)。”

開源證券也(ye)在研報中指出，1-2月(yue)主要以老(lao)項目續(xu)銷為主，3月(yue)將成為承上啟下(xia)非常關(guan)鍵的(de)月(yue)份，預計企業(ye)新(xin)推盤力度會加大，后續(xu)銷售數據也(ye)有望(wang)持(chi)續(xu)改善(shan)。“從基(ji)數層面看，2022年1-5月(yue)基(ji)數持(chi)續(xu)下(xia)行，低(di)基(ji)數下(xia)銷售數據同比改善(shan)具備可能性。”

但(dan)對于出險房(fang)企而言，克而瑞指出，盡管債務重組成為目前出險房(fang)企化解(jie)流動性(xing)壓力的(de)突破口，包括(kuo)富力、綠地(di)、龍光、融創、華夏(xia)幸福等房(fang)企，通過整(zheng)體債務重組的(de)形式成功對存(cun)續(xu)的(de)境內或境外債券進行整(zheng)體展期，但(dan)想要根本(ben)地(di)解(jie)決流動性(xing)危機、擺脫困境重回經營(ying)正軌(gui)仍然任重道遠。

“重組之后，企(qi)業運營改善的核心還(huan)是(shi)在于銷售(shou)端(duan)，修復基本盤、依靠(kao)銷售(shou)回(hui)款恢復自身‘造血能力’是(shi)關鍵。”克而瑞(rui)分析表示(shi)，一(yi)方(fang)面，仍應以保(bao)(bao)交付為主要目標(biao)，保(bao)(bao)證貨量供應、積極營銷、促(cu)進銷售(shou)去化及(ji)現(xian)金回(hui)籠；另一(yi)方(fang)面，也需要等(deng)待市場預期改善、需求(qiu)端(duan)信(xin)心修復以及(ji)購(gou)買力的企(qi)穩回(hui)升。

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