過去一年，房(fang)地產(chan)行業(ye)仍面(mian)臨著嚴峻挑戰。面(mian)對行業(ye)“寒(han)潮”，片面(mian)追求規模(mo)增長及利(li)潤表現(xian)已(yi)不現(xian)實，想方設法“活下來”，增厚(hou)現(xian)金流安全墊，為未來保有希望(wang)，已(yi)成為不少房(fang)企共識(shi)。

2022年(nian)(nian)，對大悅城(cheng)來說也是有(you)“舍(she)”有(you)“得(de)”的一年(nian)(nian)。“舍(she)”的地方在(zai)于，沒抵過行業下滑(hua)趨勢，營收和(he)凈利(li)同樣出現(xian)了下滑(hua)；而“得(de)”的地方在(zai)于，在(zai)行業低迷背景下，大悅城(cheng)仍然保證了現(xian)金流平穩(wen)，可動用資金充裕，維持(chi)了財務安全平穩(wen)。

據(ju)4月25日大悅城(cheng)發布(bu)的2022年報數據(ju)顯示。報告(gao)期內(nei)，大悅城(cheng)實(shi)現全(quan)口徑簽約金額568億(yi)元，營業收入395.79億(yi)元，全(quan)年綜合(he)毛利率24.06%。

同時，年內大悅城財務結構呈現(xian)出明顯改善情況，經營現(xian)金(jin)流(liu)得到大幅提升。財報數據顯示，報告(gao)期末，公司經營活動凈現(xian)金(jin)流(liu)27.10億元(yuan)，同比大增132.02%；貨(huo)幣(bi)資金(jin)余(yu)額365.30億元(yuan)，現(xian)金(jin)短債(zhai)(zhai)比2.31，短期償債(zhai)(zhai)能力較強。

此外，大(da)悅城的融(rong)資水平同樣(yang)處于行業較低水平。財報顯示(shi)，2022年大(da)悅城新增借款平均成本4.60%；全(quan)年平均融(rong)資成本4.82%，較2021年下(xia)降0.09個百分點(dian)。

持續保持現金流穩定 年度平均融資成本僅為4.82%

從過去一年地產行(xing)業(ye)的(de)發展情(qing)況來看，進(jin)入了深層次調整(zheng)階(jie)段。

據國家統(tong)計局數據顯(xian)示，2022年房地(di)產(chan)供需(xu)兩端數據持續(xu)走低，年內商(shang)品房銷(xiao)售面積13.58億平方米(mi)，同比下降24.3%；商(shang)品房銷(xiao)售額13.33萬(wan)億元，同比下降26.7%。

在這樣的(de)大背(bei)景下(xia)，更為考(kao)驗企業的(de)財務(wu)安全性。可以說，對房企來說，降負(fu)債、擠(ji)泡(pao)沫成了尋求長期發展的(de)共通(tong)選擇，絕處才能逢生、否(fou)極(ji)自會(hui)泰來，財務(wu)足夠穩健的(de)企業，才能熬過(guo)行業的(de)寒冬，尋找市場新的(de)發展機會(hui)。

財報顯示，2022年(nian)大悅城新增借款平(ping)均(jun)成本4.60%；全年(nian)平(ping)均(jun)融資成本4.82%，較2021年(nian)下降0.09個百(bai)分(fen)點，處于行業(ye)較低水平(ping)。

報告(gao)期內，大悅(yue)城成功(gong)發行(xing)公(gong)司(si)債(zhai)券及ABS產品等共計(ji)47.05億元，合(he)理安(an)排(pai)負債(zhai)期限比例，優(you)化債(zhai)務結(jie)構。報告(gao)期末，公(gong)司(si)經營活動凈現金流27.10億元，同比大增132.02%。

貨(huo)幣資金(jin)余額365.30億元(yuan)，現金(jin)短債(zhai)(zhai)比2.31，短期償(chang)債(zhai)(zhai)能力(li)較強；凈負(fu)債(zhai)(zhai)率83.98%；扣除預收(shou)賬款后(hou)的(de)資產負(fu)債(zhai)(zhai)率74.13%。

面對挑戰，大悅城(cheng)顯示出了穩健穿越周期的(de)能(neng)力，通過加強(qiang)資(zi)金(jin)集中管理(li)、提升資(zi)金(jin)使用(yong)效率，積極(ji)拓寬融資(zi)渠(qu)道、降低融資(zi)成本，大悅城(cheng)多舉措在保障(zhang)公司現金(jin)流安全。

值得關注的(de)是，在(zai)全(quan)行(xing)業(ye)因市場調整(zheng)而引(yin)發評(ping)級(ji)下(xia)(xia)降風(feng)暴的(de)背景(jing)下(xia)(xia)，中誠信(xin)國際信(xin)用評(ping)級(ji)有限公司(si)、中證鵬元資(zi)信(xin)評(ping)估股份有限公司(si)等機構，均一致維(wei)持大悅城控股的(de)AAA主體信(xin)用評(ping)級(ji)。

持續深耕核心城市圈 2022年實現銷售額568億排名躍升14位

近年來，房(fang)(fang)企們紛紛戰(zhan)略(lve)性地(di)優化區域(yu)格局，目的在于將投資瞄準(zhun)更有潛力的地(di)區。而且不難(nan)發現，在銷售(shou)業績較(jiao)好的房(fang)(fang)企中，區域(yu)布局都有共同(tong)的特(te)征(zheng)，比如更加聚焦核(he)心城市(shi)群和都市(shi)圈，在做好優選城市(shi)的同(tong)時(shi)持續深(shen)耕，在市(shi)場波動(dong)中奠定“穩”局。

2022年，在住(zhu)宅地產(chan)(chan)領域(yu)，大悅城聚焦新(xin)(xin)生(sheng)代(dai)居住(zhu)需求，進(jin)行新(xin)(xin)一(yi)輪產(chan)(chan)品(pin)升(sheng)(sheng)級(ji)，并通(tong)過《產(chan)(chan)品(pin)線(xian)(xian)創新(xin)(xin)場景升(sheng)(sheng)級(ji)》完成住(zhu)宅產(chan)(chan)品(pin)線(xian)(xian)迭代(dai)煥新(xin)(xin)，各(ge)項舉措進(jin)一(yi)步增強了大悅城產(chan)(chan)品(pin)力(li)及品(pin)牌力(li)。

過去一年，大悅城(cheng)在(zai)杭州、西安、廈門等(deng)城(cheng)市(shi)，誕生了不少(shao)熱門項目。財報數據顯示，大悅城(cheng)簽約(yue)金額達(da)568億，銷售排名提升14位。在(zai)一定(ding)程度上也反映(ying)出(chu)，市(shi)場對大悅城(cheng)的認可。

分析大悅(yue)城(cheng)拿地(di)方向不難發現，大悅(yue)城(cheng)所(suo)拿地(di)塊主要(yao)集中在京(jing)津(jin)冀、長(chang)三角(jiao)、長(chang)江(jiang)中游、粵港澳大灣區、成渝等(deng)核心都市圈，而深耕(geng)核心城(cheng)市群(qun)的發展戰(zhan)略，也為大悅(yue)城(cheng)的貨值去化提供了有力支(zhi)撐。

據(ju)財報數據(ju)顯示，2022年大悅城(cheng)獲取(qu)8宗地(di)(di)(di)塊，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)面積35萬(wan)平方米，計(ji)容建筑面積79萬(wan)平方米，土(tu)(tu)地(di)(di)(di)款總額96億(yi)元。從(cong)投資布(bu)局(ju)來看，新增(zeng)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)儲備主要位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安(an)等地(di)(di)(di)。截至2022年末(mo)，大悅城(cheng)的土(tu)(tu)地(di)(di)(di)儲備貨值約1905億(yi)元。（不含一(yi)級開發舊改等土(tu)(tu)儲項目）

除了在住宅領域維(wei)持較(jiao)好表現外(wai)，大悅城的購物(wu)中心(xin)和產業(ye)園區業(ye)務(wu)同樣(yang)可圈可點(dian)，保持著較(jiao)高水(shui)準的出租率。

在(zai)(zai)經營的購(gou)物(wu)中心方面，截至2022年末，公司在(zai)(zai)營項目29個（含輕(qing)(qing)資產和非標準化產品(pin)），總商(shang)(shang)業(ye)(ye)面積304萬平(ping)方米(mi)；其(qi)中包括18個大(da)悅(yue)城購(gou)物(wu)中心（含輕(qing)(qing)資產），總商(shang)(shang)業(ye)(ye)面積265萬平(ping)方米(mi)。在(zai)(zai)建、籌備(bei)的項目（含輕(qing)(qing)資產）17個，商(shang)(shang)業(ye)(ye)面積約172萬平(ping)方米(mi)。

財報提到，公(gong)司(si)聚焦重點區(qu)域、深耕核心城市，商業(ye)項(xiang)目全國布局(ju)共46個（重資產29個+輕資產17個），輕重并舉戰略取得實質(zhi)進展(zhan)。2022年公(gong)司(si)購物中心銷(xiao)售額254億元，平均出租率90%，全年客流2億人(ren)次。

而產(chan)業地產(chan)方(fang)面，2022年(nian)大悅城在(zai)深圳(zhen)擁有產(chan)業園建筑面積(ji)約(yue)(yue)(yue)95萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米：寶(bao)安(an)新安(an)片區建筑面積(ji)約(yue)(yue)(yue)28萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米（占(zhan)地約(yue)(yue)(yue)19萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米）、福海片區建筑面積(ji)約(yue)(yue)(yue)67萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米（占(zhan)地約(yue)(yue)(yue)47萬(wan)平(ping)(ping)(ping)方(fang)米）。報告期內深圳(zhen)在(zai)運(yun)營項目11個，整體平(ping)(ping)(ping)均出租率98.82%。

對于(yu)2023年的展望，大悅城在2022年年度報告中表示，預(yu)計2023年防風(feng)險、促(cu)需求是(shi)房地產工(gong)作的重(zhong)點，行業(ye)政策(ce)環境(jing)總(zong)體存在寬松預(yu)期。

住宅方面，大悅城在2022年(nian)年(nian)度報告中預計下一步(bu)促(cu)進住房消費(fei)特別是支持住房改善(shan)消費(fei)的政策(ce)(ce)力度將進一步(bu)加大，部分城市限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)價等政策(ce)(ce)或將繼續放松，特別是核心二線城市，政策(ce)(ce)優化(hua)空間較大，將為市場釋放更多(duo)有效(xiao)購房需求(qiu)，加速修復市場預期。供應端也(ye)將有新的政策(ce)(ce)舉措出臺，引導房企改善(shan)資產負債情況，有效(xiao)增(zeng)加住房供給。

購(gou)物(wu)中(zhong)心方面(mian)(mian)，隨著擴(kuo)大內需戰(zhan)略深入實施，消費市場有望(wang)恢復(fu)向好，實體商業市場有望(wang)逐(zhu)漸回暖。寫字樓及產(chan)業地產(chan)方面(mian)(mian)隨著經濟的穩步(bu)恢復(fu)，市場也(ye)有望(wang)回溫。當前，行業正處于不斷變革之中(zhong)，頭(tou)部(bu)房企在商業板塊(kuai)加大輕資產(chan)拓展(zhan)力度，開發(fa)(fa)(fa)企業“輕重(zhong)并舉”已成(cheng)為重(zhong)要的發(fa)(fa)(fa)展(zhan)模式(shi)。未來，伴隨REITs試點范圍擴(kuo)容，將(jiang)有望(wang)進(jin)一步(bu)盤活存量(liang)資產(chan)，促進(jin)高質(zhi)量(liang)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)。文/初晨(chen)