每(mei)經記者｜黃(huang)小聰    每(mei)經編(bian)輯(ji)｜趙云    

近(jin)期，公募REITs一(yi)季報(bao)披露(lu)，《每日經濟新聞》記者注意到，保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房REITs的底層資產項目，普遍呈(cheng)現(xian)高出租(zu)率(lv)，大多在95%以上。

對于這類(lei)基金(jin)而言，出(chu)租率的高(gao)低、租金(jin)的收(shou)入水平直(zhi)接關系到基金(jin)的收(shou)益，那么這些(xie)呈現(xian)較高(gao)出(chu)租率的底層資產項(xiang)目，未來是否能夠繼續保持較高(gao)的出(chu)租率？

近(jin)日，記(ji)者實(shi)地探訪(fang)了一個保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房REITs項目。

數據來(lai)源：記者整理 視覺(jue)中國圖(tu) 楊靖(jing)制(zhi)圖(tu)

保障性住房普遍高出租率

最新(xin)的(de)基金一季報顯示，公募REITs的(de)表(biao)現不太一樣，其中以(yi)租(zu)金作為收益主要來(lai)源的(de)保障性租(zu)賃住房(fang)普(pu)遍(bian)呈現高(gao)出租(zu)率，大多在95%以(yi)上。

具體來看，中金(jin)廈門安(an)居REIT持(chi)有的2個基礎(chu)設施項目，截(jie)至(zhi)2023年3月31日，園(yuan)博公(gong)寓出租率為(wei)(wei)99.45%，珩琦(qi)公(gong)寓出租率為(wei)(wei)99.55%。

紅土深圳(zhen)安居(ju)REIT持(chi)有4個基礎設施(shi)項目，截至2023年3月(yue)31日(ri)，安居(ju)百泉閣項目保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)出(chu)(chu)租率(lv)為98.69%；安居(ju)錦園(yuan)項目保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)出(chu)(chu)租率(lv)為98.87%；保(bao)(bao)利香(xiang)檳苑項目和(he)鳳凰(huang)公館項目保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)出(chu)(chu)租率(lv)分別(bie)為99.01%和(he)99.52%。

華夏(xia)北京保障房REIT持有(you)2個基礎設施項目，截至2023年3月(yue)31日(ri)，文龍(long)家園項目出租率為(wei)97.62%，熙悅尚郡項目出租率為(wei)92.74%。

另外，華(hua)夏基金華(hua)潤有巢(chao)(chao)REIT的有巢(chao)(chao)泗(si)涇項目和有巢(chao)(chao)東部經開區項目，截至2023年(nian)3月(yue)31日(ri)，出(chu)租率分別(bie)為96.99%和92.43%。

這類基(ji)金是去(qu)年下半(ban)年才出(chu)現，此前并沒(mei)有(you)可(ke)參(can)考的實例。近日，記者來到(dao)其中一(yi)個(ge)保障性住房(fang)項目——華(hua)夏基(ji)金華(hua)潤有(you)巢REIT底層(ceng)資產有(you)巢國際公(gong)寓社區泗涇店，進行了實地探訪。

有巢國際公(gong)寓社區泗涇店雖然也有比(bi)較不錯(cuo)的出(chu)租率，但相比(bi)其他保障性租賃住(zhu)房并不算很突出(chu)。

資料顯(xian)示(shi)，有巢(chao)泗涇項(xiang)目包含(han)5棟(dong)租賃住房(fang)、1棟(dong)配套商業及物業用房(fang)、470個(ge)車位(wei)。有巢(chao)國(guo)際公寓社區(qu)(qu)泗涇店可以(yi)算是一個(ge)比較(jiao)大規模的小區(qu)(qu)，自2021年3月開始運營。

據(ju)記者了(le)解，出(chu)租的(de)(de)(de)房子(zi)包(bao)括了(le)多(duo)種戶型，主(zhu)力戶型在35~40平方米(mi)的(de)(de)(de)一(yi)室戶，還(huan)有60平方米(mi)的(de)(de)(de)一(yi)室一(yi)廳(ting)以及兩(liang)室戶。據(ju)現場項目人員(yuan)介紹(shao)，實(shi)際(ji)和其他市場上(shang)的(de)(de)(de)其他租房相類似，包(bao)括付款方式也是采(cai)取“押一(yi)付三(san)”的(de)(de)(de)方式，但是需要滿(man)足一(yi)定條件才能(neng)申請(qing)入住。

出租率能否持續有待觀察

對于保障性住房的租戶而言(yan)，其實很大的一個吸(xi)引力(li)就在于租金(jin)，根(gen)據相關規定，項目租賃價(jia)格初次定價(jia)在同(tong)地段同(tong)品(pin)質(zhi)市場租賃住房租金(jin)的九(jiu)折以下。

如果(guo)從基(ji)金(jin)的(de)層(ceng)面來看，投(tou)資(zi)者投(tou)資(zi)這類產品，主(zhu)要(yao)追求的(de)是長期(qi)穩健的(de)投(tou)資(zi)回報，要(yao)做到(dao)這點，租(zu)金(jin)的(de)可持續(xu)性就(jiu)顯得很重要(yao)，因(yin)為租(zu)金(jin)是產生(sheng)收益(yi)的(de)最(zui)直接(jie)來源(yuan)，租(zu)金(jin)能否持續(xu)，租(zu)金(jin)能否上(shang)調，直接(jie)關系到(dao)基(ji)金(jin)的(de)收益(yi)高(gao)低，一旦出(chu)租(zu)率降低，租(zu)金(jin)收入縮水，分派(pai)率自然也會下降。

從(cong)目前來看，今年一季(ji)度(du)的出租率比較(jiao)高。有業(ye)內人(ren)士表示，住房租賃行業(ye)的規律為一季(ji)度(du)是(shi)平(ping)季(ji)，二三季(ji)度(du)是(shi)旺季(ji)，四季(ji)度(du)是(shi)淡季(ji)。在(zai)租約(yue)持續(xu)新增(zeng)背(bei)景(jing)下，可以樂觀(guan)展(zhan)望今年二三季(ji)度(du)旺季(ji)新簽租金(jin)，未來業(ye)績有望可持續(xu)穩步增(zeng)長(chang)。

而由于(yu)項目運營時間較短，尚(shang)不足(zu)3年，缺(que)乏(fa)歷(li)史數據，因此(ci)較高出(chu)(chu)租率是否能(neng)夠持續還有待后(hou)續觀(guan)察，對于(yu)投(tou)資(zi)者(zhe)而言(yan)，也(ye)不能(neng)簡單地只(zhi)看一兩個(ge)季度(du)的出(chu)(chu)租率來進行判斷。

此外，雖然根據規定，租(zu)金后(hou)續(xu)可以(yi)調價，但(dan)是調價幅(fu)度(du)不(bu)高于同地段同品質租(zu)賃住房同期(qi)增幅(fu)，且年增幅(fu)不(bu)高于5%，所以(yi)也存(cun)在受限于政策影響，基礎設施項目租(zu)金調價可能不(bu)及預期(qi)的風險。

值得(de)注意的(de)(de)是(shi)，在保障性租賃住房REITs產品(pin)中(zhong)，大多只是(shi)提及向上的(de)(de)調價限制幅度，如果(guo)未來出現出租率不高(gao)的(de)(de)情況(kuang)，租金的(de)(de)調整(zheng)也存在不確定性，甚至會不會也出現向下(xia)調整(zheng)的(de)(de)空間，這(zhe)也同樣關(guan)系到(dao)基金的(de)(de)收益。

公募(mu)REITs的(de)生命力(li)如(ru)何(he)持(chi)續也是(shi)投資者需要(yao)注意的(de)問題，如(ru)果只是(shi)一個項(xiang)目(mu)收租金，那么(me)(me)隨著(zhu)項(xiang)目(mu)到(dao)期(qi)以及年限增長(chang)，項(xiang)目(mu)的(de)吸引力(li)會大打(da)折扣(kou)。越(yue)來越(yue)多的(de)公募(mu)REITs選擇通(tong)過擴募(mu)來打(da)開(kai)成長(chang)空間，保障性(xing)租賃住房REITs或許也會這么(me)(me)做。

而作為保障性租(zu)賃住(zhu)(zhu)房(fang)REITs的(de)代表之一(yi)，同時也(ye)是有巢(chao)(chao)住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃唯一(yi)的(de)REITs上市平臺(tai)，華夏(xia)基金華潤有巢(chao)(chao)REIT的(de)擴募(mu)動向備受市場關注。據(ju)記者進(jin)一(yi)步了解，有巢(chao)(chao)住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)賃投資重點將(jiang)聚焦于一(yi)線及強二線人(ren)口凈流入城市可(ke)擴募(mu)的(de)優質資產，并已圈(quan)定(ding)了一(yi)批儲備項(xiang)目，未來(lai)或也(ye)有擴募(mu)的(de)動作。

封(feng)面(mian)圖(tu)片來源：視覺中國(guo)