每(mei)經記者｜包晶晶 劉頌輝    每(mei)經編輯｜陳(chen)夢妤    

在上(shang)海，如果只能買一套學區房(fang)，你怎(zen)么選？“明(ming)珠”一個300多人的家長買房(fang)群，不少人給出(chu)了同樣的答案。

盡管(guan)經歷了中考(kao)改革(ge)、多學(xue)區(qu)(qu)劃片等(deng)政策調整，部(bu)分學(xue)校仍然是家(jia)長心目中的“白月光(guang)”。但即便如(ru)此，學(xue)區(qu)(qu)房(fang)“最強陣(zhen)地”還是在市場下行中失(shi)守了，部(bu)分溢價過高的學(xue)區(qu)(qu)房(fang)，“價格已經回到了5年前(qian)”。

“現在的行情就是在擠水分，政策也(ye)在給學區房擠水分。”明珠小學對(dui)面我(wo)愛我(wo)家的經紀(ji)人張凡對(dui)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者表示(shi)。

2022年(nian)9月，五金(jin)新邨(cun)小區 每(mei)經記(ji)者 劉頌輝(hui) 攝

有人入手后遇上漲行情

崔喆是上(shang)海崇明區人(ren)，早年間他在一家國(guo)企工(gong)作(zuo)，后來辭職自(zi)主創業。

在過去10余年(nian)里，崔喆7次置換房(fang)產，將(jiang)家從浦東(dong)新區的陸家嘴搬(ban)到三林(lin)，再到前(qian)灘(tan)(tan)。大(da)戶型洋房(fang)換成小學區房(fang)，終于把女兒(er)送(song)進(jin)了華東(dong)師范大(da)學第二附屬中學前(qian)灘(tan)(tan)學校的大(da)門。

他(ta)曾在浦(pu)東(dong)新(xin)(xin)區東(dong)明路上(shang)的尚東(dong)國際名(ming)園有一套100平方米(mi)左右的洋(yang)房，從(cong)家里往西穿過兩條街，即上(shang)海(hai)戲劇學院附(fu)屬浦(pu)東(dong)新(xin)(xin)世界實驗小(xiao)學。

原(yuan)本崔喆想著(zhu)讓女兒在(zai)這所小學讀書也(ye)算合適，不過(guo)以(yi)后(hou)初(chu)中(zhong)(zhong)只能上對口的楊思中(zhong)(zhong)學，這對比浦東新(xin)區兩所名校進才中(zhong)(zhong)學和(he)明珠中(zhong)(zhong)學，就有些差距了。

2018年(nian)，陸家(jia)嘴地產在前(qian)灘(tan)商務區(qu)開發的(de)東(dong)方逸品(pin)(pin)項目開盤，項目對口浦(pu)東(dong)新區(qu)公辦九年(nian)一貫(guan)制的(de)華二前(qian)灘(tan)學校(xiao)，直線距離(li)不(bu)(bu)到800米。彼時，為(wei)了(le)項目對口的(de)優(you)質學區(qu)，不(bu)(bu)少居住在陸家(jia)嘴的(de)市民開車趕到東(dong)方逸品(pin)(pin)參(can)與搖號。

崔喆(zhe)一家(jia)考(kao)慮再三，也參與了(le)項目(mu)開盤活動，且(qie)幸運地(di)(di)中(zhong)簽(qian)一套小(xiao)戶型房(fang)源。到女兒上(shang)小(xiao)學一年(nian)級時，他們一家(jia)人在前灘租下一套房(fang)，徹(che)底從居(ju)住11年(nian)的地(di)(di)方搬走(zou)。

在崔喆買房(fang)后不久(jiu)，上海(hai)(hai)(hai)學區(qu)房(fang)的價(jia)格一(yi)路狂飆，領(ling)漲(zhang)上海(hai)(hai)(hai)二(er)手房(fang)市場。上海(hai)(hai)(hai)鏈家官網(wang)顯示(shi)，2019年(nian)，東(dong)方(fang)(fang)逸品項目(mu)兩(liang)套已成(cheng)交(jiao)的88平(ping)(ping)方(fang)(fang)米二(er)手房(fang)均(jun)價(jia)約11萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，2020年(nian)漲(zhang)至13.67萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，最(zui)高(gao)單價(jia)達(da)到16萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。而據上海(hai)(hai)(hai)網(wang)上房(fang)地產數(shu)據，該項目(mu)共656套房(fang)源(yuan)，開盤(pan)均(jun)價(jia)在8萬(wan)元/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米左右，兩(liang)年(nian)內房(fang)價(jia)幾近翻(fan)番。

同樣的暴(bao)漲行情(qing)在黃(huang)浦(pu)區(qu)也曾出(chu)現。黃(huang)浦(pu)區(qu)瑞(rui)金(jin)二(er)路的五金(jin)新邨是1976年建成(cheng)的5層板樓小區(qu)。上海鏈(lian)家官(guan)網顯示，2019年底，該小區(qu)一室一廳房(fang)源成(cheng)交均價(jia)約9.72萬(wan)(wan)元/平方米。兩年之后，同戶型房(fang)源成(cheng)交價(jia)達到14.65萬(wan)(wan)元/平方米。

不過(guo)，崔喆(zhe)表示(shi)：“我已經將名下的房(fang)產處(chu)置掉，買到了前灘浦江海德的大戶型房(fang)源。”

兩年不到每平方米跌5萬

2021年初，《每日(ri)經(jing)(jing)濟(ji)新聞》曾報道“上海個(ge)別學(xue)區房單(dan)周漲幅(fu)近4成(cheng)”的(de)現象，當時對口明珠小學(xue)的(de)“老破小”朱(zhu)家(jia)灘小區單(dan)價已經(jing)(jing)飆(biao)升至130952元/平方米，“秒殺(sha)”隔壁世茂(mao)濱江(jiang)豪宅，而單(dan)周價格漲幅(fu)更是(shi)高達(da)39.4%，是(shi)世茂(mao)濱江(jiang)漲幅(fu)的(de)10倍。

時隔兩(liang)年，朱家灘小區從最高峰(feng)接(jie)近15萬(wan)元的(de)掛牌(pai)單(dan)價(jia)(jia)一路回落，一季度(du)成(cheng)交均價(jia)(jia)已(yi)經在10萬(wan)元/平方(fang)米上下徘徊。按(an)照單(dan)套50平方(fang)米計算，房東到手價(jia)(jia)少(shao)了200萬(wan)元不止。

而從門店展示的(de)最新價(jia)格(ge)來看，朱(zhu)家灘小區掛(gua)牌(pai)單價(jia)已經回落(luo)至10萬元以(yi)內，同樣(yang)對口明珠的(de)泉東(dong)小區，掛(gua)牌(pai)單價(jia)只有9萬元出頭。

據張凡透露，目(mu)前掛牌的(de)(de)學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)價(jia)格還能(neng)談。他舉(ju)了個例子，一(yi)位房(fang)(fang)(fang)東(dong)掛牌420萬(wan)元(yuan)(yuan)賣明(ming)珠學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)，置換初中的(de)(de)學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)，掛了半年，最(zui)后還是找(zhao)到一(yi)套(tao)降價(jia)50萬(wan)元(yuan)(yuan)急(ji)售的(de)(de)學(xue)(xue)區房(fang)(fang)(fang)，自己的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)子也立馬降價(jia)50萬(wan)元(yuan)(yuan)求成交(jiao)。

不僅是“明珠學(xue)區”，梅(mei)園地區憑借“福(fu)外(wai)+建西”雙學(xue)區，一直是浦東學(xue)區房焦點。當(dang)時房東頻繁(fan)跳(tiao)價(jia)、買家加價(jia)搶房，但是經紀人唐(tang)林對記者(zhe)說，那一波熱潮里，不少(shao)房東撤(che)銷了掛牌，待價(jia)而(er)沽。

雙(shuang)學區的熱(re)度更(geng)(geng)大，溢價更(geng)(geng)高，縮水幅度也(ye)更(geng)(geng)大。

“梅園(yuan)房價降(jiang)得很厲(li)害，最高(gao)峰單價賣(mai)到20萬(wan)(wan)元(yuan)出頭，甚(shen)至有掛25萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)。”唐(tang)林說，“我當時的(de)(de)客戶(hu)，一(yi)直覺得18萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)單價太高(gao)了，堅持了很久還是買下來，但現(xian)在小(xiao)戶(hu)型只能(neng)買到13萬(wan)(wan)~15萬(wan)(wan)元(yuan)/平(ping)方米了。”

“學區(qu)房(fang)已陷(xian)入(ru)(ru)買(mai)賣低谷期，純粹想(xiang)投資的(de)(de)話，不(bu)建議入(ru)(ru)手了。”去(qu)年9月，黃(huang)浦區(qu)南昌(chang)路一(yi)位從事房(fang)產交(jiao)易的(de)(de)中介人士曾告訴《每日經濟新聞》記者，“一(yi)些老(lao)破(po)小除了有個學區(qu)概(gai)念，成(cheng)交(jiao)已接近非學區(qu)房(fang)的(de)(de)價格。去(qu)年（2021年）踩點(dian)買(mai)入(ru)(ru)學區(qu)房(fang)的(de)(de)，現(xian)在掛高價都賣不(bu)出去(qu)。”

在前文所述的(de)五(wu)金新邨小區，記者看到(dao)，三幢居民樓(lou)之間牽搭著電線，灰白色的(de)墻體(ti)上布置各種管道。由于(yu)人(ren)口居住(zhu)擁擠(ji)，一(yi)些人(ren)家將衣服和(he)洗漱用品都擺到(dao)了弄堂里。樓(lou)房(fang)(fang)間距太緊湊導致一(yi)樓(lou)的(de)房(fang)(fang)子采光(guang)不足，南面的(de)天井被房(fang)(fang)東(dong)改造成房(fang)(fang)間后，屋子里更(geng)加顯得昏暗無光(guang)。

去年9月，該小區(qu)產證面積(ji)39.6平方米的一(yi)(yi)樓(lou)一(yi)(yi)室，掛牌價(jia)620萬元(yuan)。時隔一(yi)(yi)年，據貝殼(ke)找(zhao)房，面積(ji)39.45平方米的一(yi)(yi)室一(yi)(yi)廳，掛牌價(jia)已經降到520萬元(yuan)。

另據金耀豪(hao)宅門店的負責人向記者介紹，前(qian)灘(tan)尚峰(feng)名邸一套47平(ping)方米學(xue)區(qu)房(fang)，去(qu)年掛牌價(jia)(jia)格868萬元，房(fang)東因急需打新大戶型房(fang)源，將總價(jia)(jia)降(jiang)到780萬元出售。

記者在(zai)(zai)鏈家(jia)官網注意到(dao)，被稱為上海一(yi)(yi)二手房倒掛(gua)最(zui)嚴重區域之一(yi)(yi)的(de)前灘商務區，今(jin)年2月初，熱門學區房樓盤浦(pu)江(jiang)海德(de)掛(gua)牌一(yi)(yi)套(tao)二手房，房東(dong)調價(jia)兩次，價(jia)格(ge)(ge)從1730萬元(yuan)降到(dao)1640萬元(yuan)；3月初，浦(pu)江(jiang)海德(de)又(you)掛(gua)牌一(yi)(yi)套(tao)二手房，房東(dong)在(zai)(zai)兩個(ge)月里(li)調價(jia)3次，價(jia)格(ge)(ge)從1700萬元(yuan)降到(dao)1500萬元(yuan)。

學區房溢價能力或再縮水

究其原因，上海近年來(lai)推(tui)行的教育(yu)均衡(heng)政策讓學區房降了溫。

上海社(she)會科學(xue)(xue)(xue)(xue)院2022年9月發(fa)布的(de)(de)(de)(de)(de)《上海藍皮(pi)書-上海社(she)會發(fa)展報(bao)告（2022）》顯示(shi)，民辦(ban)學(xue)(xue)(xue)(xue)校搖號政策實施(shi)后，市民對(dui)優質公辦(ban)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)。2020年3月上海市學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)找(zhao)房(fang)(fang)(fang)熱度增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)60%，高于(yu)普通小區(qu)，主要是由于(yu)公辦(ban)學(xue)(xue)(xue)(xue)校的(de)(de)(de)(de)(de)確(que)定(ding)性相對(dui)更(geng)高，一(yi)些(xie)處于(yu)中上等水平(ping)的(de)(de)(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)(xue)校對(dui)口的(de)(de)(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)重新成為家(jia)長(chang)們(men)關注的(de)(de)(de)(de)(de)對(dui)象，使(shi)得購房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)。但研(yan)究也(ye)發(fa)現(xian)，中考改革(ge)減(jian)少了(le)人們(men)對(dui)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)需求(qiu)。一(yi)些(xie)區(qu)實施(shi)了(le)多學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)劃(hua)片政策，增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)(jia)學(xue)(xue)(xue)(xue)校與住房(fang)(fang)(fang)之間對(dui)口的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)確(que)定(ding)性，對(dui)抑制學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)炒作有顯著影響。

華東(dong)師范(fan)大(da)學(xue)東(dong)方房(fang)(fang)地(di)產研究(jiu)院執行(xing)院長胡金星去(qu)年9月20日在接受記者電話采訪時(shi)曾表示，房(fang)(fang)地(di)產本身不(bu)是獨立的(de)市場，與交(jiao)通、教育(yu)、政策和人(ren)口導入等多(duo)個方面相(xiang)關(guan)，一個變量(liang)發生改變肯(ken)定會導致(zhi)市場信息的(de)變化，從(cong)而(er)影響需(xu)求量(liang)。

上海中原地產市場分析(xi)師盧(lu)文(wen)曦對(dui)記者表示，“歸根(gen)到(dao)(dao)底，還是此前學區(qu)概念炒(chao)作太厲(li)害，最熱時期(qi)學區(qu)溢(yi)價(jia)甚至占房價(jia)的20%左右，現(xian)在要(yao)把這些水分慢慢擠出來，從趨勢上看，溢(yi)價(jia)比例(li)會縮水到(dao)(dao)10%左右。”

“近兩(liang)年(nian)學區(qu)(qu)(qu)政策有所調整，大(da)家對學區(qu)(qu)(qu)房熱情也降溫了(le)，后(hou)續學區(qu)(qu)(qu)溢(yi)價還會進一步收(shou)窄，但(dan)完全消滅(mie)溢(yi)價也做不(bu)到。”盧文曦說，“現(xian)在的學區(qu)(qu)(qu)房呈現(xian)一種新特點，帶有自(zi)住(zhu)屬性的房子(zi)更加抗(kang)跌(die)(die)，而小面積純掛戶(hu)口(kou)的學區(qu)(qu)(qu)房風險更大(da)，但(dan)畢(bi)竟已經有了(le)較大(da)跌(die)(die)幅，后(hou)續預計(ji)機(ji)會小幅震蕩(dang)構筑底部。”

（應(ying)受(shou)訪者要求，文中人物系(xi)化名）