每經評論員 張蕊

近(jin)期(qi)，上市房(fang)企(qi)密集發布2023年(nian)中(zhong)(zhong)期(qi)業(ye)績報(bao)(bao)告。據(ju)中(zhong)(zhong)指(zhi)研究院統(tong)計，截至(zhi)2023年(nian)8月30日，已有96家A股(gu)和(he)H股(gu)上市房(fang)企(qi)發布2023年(nian)半年(nian)報(bao)(bao)。據(ju)該機構監(jian)測(ce)，96家上市房(fang)企(qi)上半年(nian)營(ying)業(ye)收入均值(zhi)為(wei)119.9億(yi)元(yuan)，同比(bi)下(xia)降(jiang)4.8%，凈(jing)(jing)利潤均值(zhi)為(wei)7.2億(yi)元(yuan)，同比(bi)下(xia)降(jiang)19.3%，其(qi)中(zhong)(zhong)，68家企(qi)業(ye)凈(jing)(jing)利潤同比(bi)下(xia)降(jiang)，行業(ye)整體盈(ying)利持續(xu)走弱。

地產(chan)市場的(de)表(biao)現(xian)對宏觀(guan)經濟走勢意義重大(da)。具體而言(yan)，房(fang)地產(chan)對宏觀(guan)經濟具有“3456”效應，即房(fang)地產(chan)經濟活(huo)動占GDP的(de)比重接(jie)近三成，與房(fang)地產(chan)相(xiang)關(guan)的(de)貸(dai)款占銀行信貸(dai)的(de)比重接(jie)近40%，房(fang)地產(chan)業相(xiang)關(guan)收(shou)入占地方綜合財力(li)的(de)50%，房(fang)地產(chan)占城(cheng)鎮居民資產(chan)的(de)60%。

事實(shi)上(shang)，上(shang)半年房地產市場下行狀況正(zheng)拖(tuo)累宏觀經濟。上(shang)半年，全(quan)國房地產開發(fa)投資58550億(yi)元(yuan)，同(tong)比下降(jiang)(jiang)7.9%，其中住宅(zhai)投資44439億(yi)元(yuan)，下降(jiang)(jiang)7.3%。全(quan)國商品房銷售面積59515萬平方米(mi)，同(tong)比下降(jiang)(jiang)5.3%。

不(bu)過，正因為(wei)(wei)房地產(chan)市(shi)場(chang)的(de)重要性，使(shi)其成為(wei)(wei)宏觀調(diao)控的(de)重要抓手。近兩個月來政策(ce)密集釋放(fang)利好信(xin)號，一線城市(shi)相繼表態，房地產(chan)政策(ce)調(diao)整的(de)落地細(xi)則有望加快出臺。

而就在這幾天(tian)，廣州在一線城市中率先(xian)宣布(bu)(bu)(bu)執行首套房(fang)貸(dai)款“認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸(dai)”，深圳在同日(ri)發布(bu)(bu)(bu)通知，宣布(bu)(bu)(bu)自(zi)8月31日(ri)起(qi)實施“認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸(dai)”。此后，上海和(he)北京也相繼官宣執行“認(ren)(ren)房(fang)不用認(ren)(ren)貸(dai)”政(zheng)策(ce)措施。至此，四(si)大(da)一線城市全部落實“認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸(dai)”政(zheng)策(ce)。

一(yi)線城市(shi)(shi)向來被(bei)看(kan)作全國政(zheng)策的風向標，對提振市(shi)(shi)場預期(qi)和信心(xin)有明(ming)顯(xian)效果，也(ye)將帶動更多(duo)城市(shi)(shi)跟進(jin)和落地相(xiang)關(guan)舉(ju)措(cuo)。筆者注意到，除了四大一(yi)線城市(shi)(shi)外，已(yi)經有廈門(men)、中山、佛(fo)山、江門(men)、惠州、東莞、武漢、鄂州、成都、重慶等(deng)多(duo)地提出實施(shi)“認房不認貸”政(zheng)策。

而(er)(er)這一(yi)政策的利好則(ze)非常(chang)直觀，對(dui)于在外(wai)地有過貸(dai)款記錄本(ben)(ben)地無房(fang)的新市民，以及本(ben)(ben)地“賣一(yi)買一(yi)”的置換家庭而(er)(er)言，政策優化后(hou)，這兩(liang)類(lei)群(qun)體再(zai)購房(fang)首(shou)付(fu)比(bi)例(li)及貸(dai)款利率(lv)將得(de)到較大改善，同時房(fang)地產相關稅費也(ye)有望按首(shou)套執行，購房(fang)門檻(jian)和成本(ben)(ben)都會有明顯(xian)下降。

政策官(guan)宣后，各地(di)房(fang)地(di)產市場(chang)的反應立竿(gan)見影。以北京為例，有房(fang)產中介就表示(shi)，政策出來后，看(kan)房(fang)量(liang)有所增(zeng)(zeng)長(chang)，對未來兩個月的成交量(liang)持樂觀態度。上海“認房(fang)不(bu)認貸”執行首日，則有樓(lou)盤訪(fang)客量(liang)增(zeng)(zeng)近(jin)四倍。

房地產市場表現(xian)活躍(yue)，這是著力(li)點之一，有利(li)于釋放(fang)剛需。

“金(jin)九銀十”是傳統的(de)房(fang)地(di)產銷售旺季，而11~12月則(ze)是開發商沖業績(ji)的(de)關鍵(jian)期。筆者認(ren)為，在一系列利(li)好政策的(de)加持下，若利(li)用好這幾個月的(de)窗口(kou)期，未(wei)來房(fang)地(di)產市場有望觸底回升。

當然(ran)，對于坊間“房地(di)產市場馬(ma)上要起飛(fei)了”的(de)言(yan)論，筆者認為也(ye)不應(ying)過度樂(le)觀，考慮到去年底疫(yi)情沖擊帶來的(de)低基(ji)數(shu)，今年房地(di)產市場能(neng)夠企(qi)穩應(ying)該(gai)是大概(gai)率事(shi)件。