每經(jing)記(ji)者｜包晶晶    每經(jing)編輯｜魏文藝    

房企拿地規模同比降幅有所收窄。

11月1日，中指研(yan)究院、克(ke)而瑞等(deng)多家機構發布(bu)了今年前10月房企拿(na)地(di)(di)(di)情況(kuang)。據中指研(yan)究院數據，1-10月，TOP100企業拿(na)地(di)(di)(di)總額為10107億元(yuan)(yuan)，同比下降10%，降幅較上月收窄(zhai)7.9個百(bai)分點；TOP100房企拿(na)地(di)(di)(di)門檻值為28億元(yuan)(yuan)，較上年同期下降8億元(yuan)(yuan)；TOP100房企招拍(pai)掛(gua)權益拿(na)地(di)(di)(di)總額占全(quan)國300城土地(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)的(de)比例為52%。

頭部(bu)房企仍是拿地(di)主力(li)，中(zhong)(zhong)海(hai)地(di)產、保利(li)發(fa)展和(he)華潤(run)置地(di)前10月的權益拿地(di)金額和(he)全(quan)口徑新(xin)增貨值均排名行業前三位(wei)。其中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)海(hai)地(di)產全(quan)口徑新(xin)增貨值2127億(yi)元，保利(li)發(fa)展和(he)華潤(run)置地(di)分別為1644億(yi)元和(he)1551億(yi)元。

中(zhong)指研究院土(tu)地(di)市場研究負責人張凱向《每(mei)日經濟新聞》記者分析指出(chu)(chu)(chu)，“在(zai)1-10月推出(chu)(chu)(chu)樓(lou)面(mian)均(jun)(jun)價同(tong)(tong)比上(shang)漲(zhang)4.4%的(de)情況(kuang)下，成(cheng)交(jiao)樓(lou)面(mian)均(jun)(jun)價同(tong)(tong)比漲(zhang)幅達到14.4%。地(di)方政府相(xiang)對于去年(nian)推出(chu)(chu)(chu)了更好的(de)地(di)塊，但同(tong)(tong)時房企優(you)中(zhong)選優(you)，所(suo)以成(cheng)交(jiao)樓(lou)面(mian)均(jun)(jun)價有(you)了更明顯的(de)上(shang)升。前10月300城土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)(rang)金(jin)規模同(tong)(tong)比下降了25%。而2022年(nian)全年(nian)土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)(rang)金(jin)收入(ru)約6.7萬(wan)億(yi)元(yuan)，以此(ci)預(yu)估，2023年(nian)全年(nian)土(tu)地(di)出(chu)(chu)(chu)讓(rang)(rang)金(jin)收入(ru)或(huo)不(bu)足(zu)5萬(wan)億(yi)元(yuan)。”

圖片來源：中指數據CREIS

頭部房企紛紛重倉核心熱點城市

中指(zhi)研究院數據顯示，今年(nian)1-10月，房企權益(yi)拿地(di)金額(e)榜和(he)全口徑(jing)新增貨值榜排(pai)名1-7位(wei)的(de)企業(ye)完(wan)全相同，分別為中海地(di)產、保利發展、華(hua)潤置(zhi)地(di)、建(jian)發房產、綠城中國、招商蛇(she)口和(he)中國鐵建(jian)。

其中，拿(na)地金(jin)額(e)排在(zai)(zai)前五位的房(fang)企(qi)，金(jin)額(e)均(jun)超500億元。全口(kou)徑(jing)新(xin)增(zeng)(zeng)貨(huo)值方面(mian)，排在(zai)(zai)前六位的房(fang)企(qi)均(jun)超過千億元。值得(de)一提的是，濱江集團盡管未能進入拿(na)地金(jin)額(e)榜TOP10，但其全口(kou)徑(jing)新(xin)增(zeng)(zeng)貨(huo)值卻以(yi)951億元排在(zai)(zai)第八位。上海西岸開發(集團)則以(yi)744億元闖入全口(kou)徑(jing)新(xin)增(zeng)(zeng)貨(huo)值榜前10位，未來或成為(wei)房(fang)企(qi)銷售榜的有力競爭者。

克(ke)而(er)瑞統計則顯示(shi)，1-10月(yue)份，TOP10房(fang)(fang)企新(xin)(xin)增貨(huo)值(zhi)為TOP100房(fang)(fang)企的(de)63%，較上月(yue)減少3個(ge)百(bai)分點(dian)，主(zhu)要是(shi)由于(yu)個(ge)別位于(yu)10強(qiang)以外房(fang)(fang)企10月(yue)新(xin)(xin)增拿地較多導致。整體(ti)來看，新(xin)(xin)增貨(huo)值(zhi)高(gao)度集中的(de)趨勢(shi)并未有改變，且后(hou)50強(qiang)房(fang)(fang)企的(de)新(xin)(xin)增貨(huo)值(zhi)占(zhan)比(bi)為6%，較上月(yue)繼續減少1個(ge)百(bai)分點(dian)。

2023年1-10月房企拿地(di)金額TOP10 來源：中指研究院

此外，從1-10月頭(tou)部房(fang)企主要拿地的城(cheng)市(shi)分(fen)布(bu)來看(kan)，北京(jing)(jing)、上海、廣州、深圳(zhen)、南京(jing)(jing)、成(cheng)都、蘇州、天津、寧(ning)波(bo)、武漢(han)等核(he)心熱點城(cheng)市(shi)最受青睞(lai)，而頭(tou)部房(fang)企在這些(xie)城(cheng)市(shi)的土地布(bu)局(ju)占比極高。從出現頻次(ci)看(kan)，一線(xian)城(cheng)市(shi)中上海和(he)北京(jing)(jing)出現次(ci)數較(jiao)多(duo)，分(fen)別為10次(ci)和(he)6次(ci)；二線(xian)城(cheng)市(shi)中，杭(hang)州、南京(jing)(jing)、西安分(fen)別出現7次(ci)、7次(ci)和(he)8次(ci)。

10家頭部房企中，有7家房企在十(shi)大核心熱點城市的拿地(di)金額占比超過95%。其中，金地(di)集團、越秀地(di)產、中國(guo)金茂在主(zhu)要城市的土地(di)布局(ju)占比達(da)到(dao)100%。

每經記者注(zhu)意到，頭部(bu)房(fang)企基本都提(ti)出(chu)了投資聚焦核(he)心城市的策(ce)略。如華潤置(zhi)地、招商蛇口、金地集團、越秀(xiu)等多(duo)家(jia)房(fang)企，還(huan)提(ti)出(chu)“以(yi)銷定產、量入為出(chu)”的拿地原則(ze)，以(yi)保持投資效率和經營穩健。

2023年1-10月房企全口徑新增貨值TOP10 來源：中指研究院

10月50家代表房企拿地總額環比增近6成

今年以來，全國土(tu)地(di)(di)市場繼續低(di)溫(wen)運行，雖然多地(di)(di)新(xin)政之(zhi)后部分(fen)地(di)(di)塊引(yin)發企業參拍(pai)積極性高漲(zhang)，但城市之(zhi)間(jian)、地(di)(di)塊與地(di)(di)塊之(zhi)間(jian)分(fen)化明顯(xian)，土(tu)拍(pai)整體改善(shan)并不明顯(xian)。

在(zai)部分城市核心地(di)區高(gao)總(zong)價(jia)(jia)地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)成(cheng)交的(de)影響下，疊加上(shang)月(yue)低基數影響，10月(yue)份50家代表房企拿地(di)總(zong)額環(huan)比增長(chang)59.6%。例如北(bei)京、上(shang)海、南(nan)京、廣州等城市，均在(zai)10月(yue)份拍(pai)出(chu)高(gao)總(zong)價(jia)(jia)地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)。特別是上(shang)海徐匯區龍華街道地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)成(cheng)交價(jia)(jia)高(gao)達240億元，由中海聯合體競得，也是2021年集(ji)中供地(di)以來起價(jia)(jia)最高(gao)的(de)地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai)。

房企方(fang)面，以(yi)綠(lv)城為例，繼8月份在(zai)上(shang)海連續摘得3宗宅地之后，又在(zai)10月份南京(jing)土拍中，以(yi)總價69億元、樓面價43473元/平方(fang)米拿下主城區G55號(hao)地塊。該地塊位于南京(jing)建(jian)鄴區河西中，吸引了招商蛇(she)口、保利(li)發(fa)展、中海地產、象嶼、國貿、越(yue)秀、建(jian)發(fa)、葛洲壩(ba)、華發(fa)、偉星等房企競(jing)拍，開拍后僅1分(fen)14秒競(jing)價已達21輪，火速觸達地價上(shang)限進入搖號(hao)環節，最終被綠(lv)城收(shou)入囊(nang)中。

分(fen)企業(ye)來看，中海地產、華潤置地、保利發展、中國(guo)鐵建等(deng)央企拿地規模(mo)較高(gao)，10月(yue)單月(yue)的拿地金額均(jun)超90億元，綠(lv)城、龍湖、大家(jia)等(deng)混合所(suo)有(you)制企業(ye)和(he)民企亦有(you)所(suo)斬獲。

“受(shou)到各(ge)地(di)(di)(di)監管影響，如陜西省(sheng)國(guo)(guo)資委發文嚴禁下(xia)屬企業舉(ju)債購(gou)地(di)(di)(di)托市(shi)等，使得地(di)(di)(di)方國(guo)(guo)資拿地(di)(di)(di)金額(e)占(zhan)比(bi)有明顯下(xia)降，22城均值僅(jin)5%。具體(ti)來看，南京、武漢、青(qing)島、鄭州、無錫等城市(shi)地(di)(di)(di)方國(guo)(guo)資拿地(di)(di)(di)金額(e)占(zhan)比(bi)偏高，杭(hang)州、合肥等長三角(jiao)城市(shi)仍然是民企拿地(di)(di)(di)的(de)重點區域。而央國(guo)(guo)企拿地(di)(di)(di)金額(e)占(zhan)比(bi)接近80%，”張凱分析稱。

長三角遙遙領先，京津冀反超大灣區

從(cong)各城市群TOP10企業拿(na)地金額來看(kan)，長三角地區繼續領(ling)跑全國。

1-10月，長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)TOP10企業拿地(di)金(jin)額為2683億元(yuan)(yuan)，居(ju)(ju)四大城(cheng)市群(qun)之首。其(qi)中(zhong)，綠(lv)城(cheng)中(zhong)國拿地(di)金(jin)額為435億元(yuan)(yuan)，位居(ju)(ju)長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)企業拿地(di)金(jin)額榜(bang)首；建發房(fang)產在長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)的(de)以375億元(yuan)(yuan)拿地(di)金(jin)額位居(ju)(ju)第二，中(zhong)海(hai)則以40億元(yuan)(yuan)之差居(ju)(ju)第三(san)名。今年以來，頭部(bu)房(fang)企幾(ji)乎沒有缺(que)席長(chang)三(san)角(jiao)(jiao)的(de)土地(di)爭(zheng)奪。

2023年1-10月四大城市群房企拿地金額TOP10 來源：中提研究院

值得注(zhu)意(yi)的是(shi)，京津冀(ji)TOP10企業拿(na)地(di)金(jin)額(e)為967億元，反(fan)超粵港澳(ao)大灣區位列第二(er)；粵港澳(ao)大灣區TOP10企業拿(na)地(di)金(jin)額(e)為903億元，位列第三。從拿(na)地(di)面(mian)積(ji)來看，長三角TOP10企業拿(na)地(di)面(mian)積(ji)以(yi)1242萬平方米位居(ju)四大城市群(qun)首位。

據(ju)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)指研究(jiu)院(yuan)監測，近期已有(you)成都、濟南、合肥、廈(sha)門等(deng)(deng)地(di)實(shi)際(ji)落(luo)實(shi)“取消土(tu)地(di)限價(jia)”的土(tu)拍(pai)(pai)政策(ce)。10月30日，濟南迎(ying)來取消土(tu)地(di)最(zui)高(gao)限價(jia)后(hou)的首次土(tu)拍(pai)(pai)，10宗地(di)塊總成交面(mian)積約29.6萬平方米，其中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)4宗溢(yi)價(jia)成交，6宗底價(jia)成交。其中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)屬鳳凰北路以(yi)西、商貿城(cheng)路以(yi)南組團地(di)塊吸引了中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)產、華潤置(zhi)地(di)、保(bao)利置(zhi)業(ye)、瑞(rui)馬、建(jian)發、中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)電(dian)建(jian)、海信、保(bao)盛等(deng)(deng)8家企業(ye)報名，最(zui)終經(jing)過241輪競拍(pai)(pai)，被(bei)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)電(dian)建(jian)以(yi)總價(jia)6.95億元收入囊(nang)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)，溢(yi)價(jia)率達(da)53.1%。

“此時取消土地(di)(di)地(di)(di)價(jia)(jia)上(shang)限，預計將(jiang)對土地(di)(di)市(shi)場情緒(xu)產生一定(ding)積極影響。”中指(zhi)研(yan)究院分析認為，首先是(shi)是(shi)熱(re)點城市(shi)的核(he)心地(di)(di)塊熱(re)度或(huo)升(sheng)溫(wen)，但(dan)地(di)(di)王恐難頻現。土拍(pai)恢復(fu)(fu)至(zhi)價(jia)(jia)高(gao)者(zhe)得(de)，意(yi)味著(zhu)除限價(jia)(jia)之外，部分城市(shi)競(jing)(jing)自持、競(jing)(jing)配建、競(jing)(jing)現房等環節均(jun)有(you)望相繼退出(chu)，溢價(jia)(jia)率或(huo)將(jiang)超過15%，但(dan)在房企(qi)投資(zi)布局(ju)仍審慎(shen)下(xia)，預計優質地(di)(di)塊普(pu)遍競(jing)(jing)拍(pai)出(chu)地(di)(di)王概率較小；另一方面，核(he)心城市(shi)中小房企(qi)拿(na)(na)地(di)(di)壓力加(jia)大，資(zi)金(jin)實力較好的央國企(qi)拿(na)(na)地(di)(di)機會增加(jia)；第三，多數城市(shi)土拍(pai)延(yan)續低迷(mi)態勢(shi)，這些城市(shi)或(huo)區域(yu)的土拍(pai)情緒(xu)扭轉仍依賴銷售端恢復(fu)(fu)程度，土拍(pai)規則調整對市(shi)場的帶動效(xiao)果或(huo)有(you)限。

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