每(mei)(mei)經記者｜包晶晶    每(mei)(mei)經編(bian)輯｜程鵬 陳夢妤(yu)    

坐(zuo)擁(yong)雙(shuang)學(xue)區、自砍一刀掛(gua)牌(pai)、還能面談(tan)折扣……上海最核心地段的學(xue)區房，如今也待(dai)價而沽。

就在(zai)(zai)兩(liang)年前，這片房(fang)(fang)齡近30年的二手房(fang)(fang)，單價還(huan)在(zai)(zai)對標豪宅(zhai)“湯臣一品”和“世(shi)茂濱江”。

日前，網傳“兩年血虧300萬，上海福外學區房1000萬直接跌價到600萬”，《每日經濟新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀大道區域發現，各家中介門前掛牌的學區房價格已經悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價仍在10萬元以上，但實際成交價已經跌破了預期。

詳(xiang)見《上海學區(qu)房(fang)“最強陣地(di)”失守，兩年內從近15萬(wan)/平跌到約10萬(wan)/平》

跌回2017年(nian)

“價(jia)格跌回(hui)2017年了。”我(wo)愛我(wo)家(jia)門(men)店中介張利(li)萍(ping)（化名(ming)）對每(mei)經記者(zhe)說。

她向記者推薦了一套梅園四(si)街坊的(de)三室一廳70平方米房源，目前掛牌(pai)價(jia)670萬(wan)元，單價(jia)95700元/平方米。

由于四街坊是梅園片區一、二、三、四、五、六、七街坊中最貼近世紀大道地鐵站、緊鄰商場的，所以價格還算比較堅挺，但即便如此，和此前動輒十七八萬元的單價相比，下跌300萬元并不夸張。

另一位鏈家工作人員宋奕(yi)（化(hua)名）通過微信向記者推薦了幾套房源(yuan)，當(dang)前(qian)的掛牌價格全部低于鏈家的“核驗(yan)參考價”60萬(wan)元，并且還能坐(zuo)下來談談。根據他(ta)的經(jing)驗(yan)，如果房東著急賣，大約(yue)能再(zai)降(jiang)20萬(wan)-30萬(wan)元。

近期圖中房源已經成交，最終成交價格670萬元，單價不到96000元/平方米，從歷史成交來看，的確接近2017年前后的成交價格。

這一切來得(de)非常快。就在上半年，該小區(qu)仍然有單(dan)價10萬-12萬元/平方(fang)米的網簽(qian)記(ji)錄，隨著二手(shou)房遇(yu)冷，學(xue)區(qu)房的泡沫快速(su)擠出。

上海(hai)中原地產(chan)市場(chang)分(fen)析師盧文曦接受《每日經(jing)濟新聞(wen)》記者采訪時表示，現在大家(jia)對學區(qu)的(de)期待明顯降溫。此前梅園(yuan)新村片區(qu)的(de)房(fang)源(yuan)，最高單(dan)價超過20萬元/平(ping)方米(mi)，直沖28萬元/平(ping)方米(mi)左右的(de)湯臣(chen)一品。上海(hai)調整入學政策，再疊加市場(chang)、房(fang)屋本身的(de)因素，所以大家(jia)對于是否要選擇學區(qu)，產(chan)生了一定分(fen)歧。

上(shang)海頂流(liu)學區(qu)房梯隊梅園(yuan)片區(qu)房源 每經記者 包晶(jing)晶(jing) 攝 

只剩“地段價”

幾位中介都提及，客觀來看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不過學區房的溢價和水分，被擠得更干了。

事實上，地段、房齡、小區(qu)環(huan)境弱(ruo)于梅園街坊的幾(ji)個單學(xue)區(qu)的學(xue)區(qu)房跌幅更大(da)，同樣位于世紀大(da)道(dao)地鐵(tie)口的竹園新村，10月網簽(qian)單價已(yi)經(jing)跌破8萬(wan)元(yuan)/平方米。據張利萍介(jie)紹，明珠小學(xue)學(xue)區(qu)房現在每平方米已(yi)經(jing)跌到7萬(wan)多(duo)元(yuan)了。

“這個(ge)片(pian)區已經沒(mei)有學區溢價(jia)了”，張利萍給了個更貼切的形容，現在的價格(ge)是“地段價”。

“這(zhe)一(yi)片區(qu)(qu)的(de)房子本身在上漲過程(cheng)(cheng)泡(pao)沫(mo)就非常明顯(xian)，現在擠泡(pao)沫(mo)的(de)這(zhe)個過程(cheng)(cheng)，讓(rang)學(xue)(xue)區(qu)(qu)和非學(xue)(xue)區(qu)(qu)的(de)溢價有進一(yi)步縮小(xiao)的(de)跡象。”盧(lu)文曦強調。

不過(guo)，10月份上(shang)(shang)海二手(shou)房成(cheng)交(jiao)量回落，前10個月累計平均(jun)(jun)價(jia)格(ge)卻(que)同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲(zhang)。據上(shang)(shang)海鏈家研究院(yuan)的(de)(de)監(jian)控數據顯(xian)示，前10個月全(quan)市二手(shou)房成(cheng)交(jiao)均(jun)(jun)價(jia)40352元/平方米(mi)，同(tong)比(bi)增長(chang)3%。10月份全(quan)市共成(cheng)交(jiao)二手(shou)房1.33萬套，環(huan)比(bi)下降(jiang)(jiang)13%，同(tong)比(bi)下降(jiang)(jiang)19%；值得注意的(de)(de)是，成(cheng)交(jiao)均(jun)(jun)價(jia)40670元/平方米(mi)，環(huan)比(bi)下降(jiang)(jiang)3%，同(tong)比(bi)增長(chang)3%。

從上海鏈家(jia)公布的(de)近幾周帶(dai)看(kan)量來(lai)看(kan)，周度帶(dai)看(kan)依然維持在8月(yue)份的(de)水平。

盧文曦分析，當前(qian)利好政策(ce)刺激(ji)效應(ying)已過(guo)，從(cong)幾(ji)個前(qian)瞻指標來看，包括(kuo)帶看量、掛牌價格、經理(li)人指數等等，基本上回到政策(ce)出臺前(qian)的位(wei)置了。

而上(shang)海(hai)的市(shi)場(chang)(chang)基礎規(gui)模仍在，成交(jiao)數據(ju)也反(fan)映(ying)了市(shi)場(chang)(chang)需求的指向。從鏈(lian)家公布的10月(yue)份上(shang)海(hai)二(er)手房成交(jiao)從總(zong)價(jia)段來看，今(jin)年前10個月(yue)，300萬元(yuan)以上(shang)的成交(jiao)占比增加(jia)，其中，400萬-600萬元(yuan)的占比11.9%，增加(jia)1.1個百分點(dian)。

那(nei)么，市中(zhong)心(xin)“老(lao)破小”學區(qu)房是(shi)否還有(you)發(fa)展潛力？

盧文(wen)曦指出，還是要(yao)具(ju)(ju)體(ti)問(wen)題具(ju)(ju)體(ti)分析，市中心醫療(liao)資源、交通、教育配套比較成熟，可能還會有(you)穩定的(de)租金回(hui)報率，但是外環以(yi)外壓力(li)就比較大(da)，任(ren)何產品都是有(you)生(sheng)命周期(qi)的(de)，遠郊小面積老舊房屋已經過了價格快上漲的(de)時期(qi)，接(jie)下來的(de)價值會慢(man)慢(man)減(jian)少，跑輸(shu)大(da)盤的(de)概率比較大(da)。

記者|包(bao)晶晶

編輯|程鵬 陳夢妤(yu) 杜恒峰

校對|趙慶

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