每經(jing)記者｜任飛    每經(jing)編輯｜葉峰    

6月7日，首批公(gong)募REITs成(cheng)立已滿3年，東吳基金在(zai)6月7日發(fa)布公(gong)告稱，旗下東吳蘇(su)園產業REIT部分(fen)基金份額即將解除(chu)限(xian)售。

此次解(jie)除的限(xian)售(shou)(shou)類(lei)型(xing)為(wei)原始權益人(ren)及其同一控制下關聯方(fang)戰略(lve)配(pei)售(shou)(shou)限(xian)售(shou)(shou)，按(an)照該類(lei)投資者戰略(lve)配(pei)售(shou)(shou)比例超(chao)過20%的自(zi)上市(shi)之日起不少于36個(ge)月(yue)規(gui)定，為(wei)行業內首次解(jie)禁(jin)。

Wind統(tong)計(ji)顯示，首批(pi)上市的9只(zhi)公募REITs當(dang)中，博時(shi)、平安、中航、浙商、東吳基金旗(qi)下產品解(jie)禁日(ri)期臨近，均為今年6月21日(ri)。不過，對應上市基金發(fa)行(xing)價(jia)格來看，截(jie)至6月7日(ri)收(shou)盤(pan)，上述REITs的場內價(jia)格均處于“破發(fa)”。

首批REITs共9只產品

2021年6月7日(ri)，公募基金首批(pi)REITs成立(li)，共有9只產品。截至(zhi)2024年6月7日(ri)，首批(pi)REITs的原始權(quan)益人持有份額即將解禁。

6月(yue)7日，東吳基金發布(bu)公(gong)(gong)告稱(cheng)，旗(qi)下(xia)東吳蘇(su)園產業(ye)REIT部分基金份額即將解(jie)除限(xian)售。具體為蘇(su)州(zhou)(zhou)工(gong)業(ye)園區(qu)建屋產業(ye)園開發有(you)限(xian)公(gong)(gong)司、蘇(su)州(zhou)(zhou)工(gong)業(ye)園區(qu)科技發展有(you)限(xian)公(gong)(gong)司、蘇(su)州(zhou)(zhou)工(gong)業(ye)園區(qu)經濟發展有(you)限(xian)公(gong)(gong)司合計持有(you)的20%基金份額。這些(xie)均為原(yuan)始權益人及其同一控(kong)制下(xia)關聯方(fang)戰略(lve)配售份額。

也就(jiu)是(shi)說，當(dang)年在REITs基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)發售(shou)時屬于(yu)(yu)戰略配售(shou)份(fen)(fen)額的(de)(de)(de)一部分(fen)即(ji)將(jiang)解禁，按照基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)合同的(de)(de)(de)規定(ding)，各家基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)公司都(dou)有(you)相同的(de)(de)(de)表(biao)述(shu)，即(ji)對(dui)于(yu)(yu)原始權益人(ren)或其同一控制下的(de)(de)(de)關聯方(fang)參與基(ji)(ji)(ji)礎設施基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)份(fen)(fen)額戰略配售(shou)的(de)(de)(de)比例合計不(bu)得低(di)于(yu)(yu)該次基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)(jin)份(fen)(fen)額發售(shou)數量的(de)(de)(de)20%，超過20%的(de)(de)(de)自上市之日起持有(you)不(bu)少(shao)于(yu)(yu)36個(ge)(ge)月(yue)，對(dui)于(yu)(yu)基(ji)(ji)(ji)礎的(de)(de)(de)20%持有(you)份(fen)(fen)額將(jiang)不(bu)少(shao)于(yu)(yu)60個(ge)(ge)月(yue)。

因此，原始權(quan)益人持有(you)的(de)份額當中(zhong)，至少要有(you)20%的(de)持有(you)底倉并且(qie)(qie)有(you)較(jiao)長(chang)的(de)持有(you)時間，但超過(guo)(guo)的(de)部分可以按(an)照規定時間進(jin)行(xing)解(jie)禁。本次公(gong)告的(de)解(jie)禁類型就屬于超過(guo)(guo)20%的(de)部分，且(qie)(qie)首(shou)批(pi)其他公(gong)募REITs當中(zhong)也有(you)出現這類持有(you)人限售份額解(jie)禁的(de)情(qing)況，為(wei)行(xing)業首(shou)次。

Wind統計顯示，首批9只(zhi)公募REITs的上市時間均為2021年6月21日，且已(yi)經有5只(zhi)REITs的原(yuan)始權益(yi)人持有份(fen)額即(ji)將解禁，分別(bie)是博時蛇(she)口產園(yuan)REIT、平安(an)廣州(zhou)廣河REIT、中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬(yong)REIT以及東吳(wu)蘇園(yuan)產業(ye)REIT。

三年來收益率均為負數

從近期即(ji)將解(jie)禁(jin)原始權益人持有(you)份額的REITs來(lai)看，其場(chang)內的價格依(yi)然處于“破發(fa)”的狀態(tai)，截(jie)至6月(yue)7日(ri)收盤，前述5只基金3年(nian)來(lai)的區間收益率均為負數。

Wind統計顯示(shi)，截至6月7日收盤，博(bo)時(shi)蛇口產(chan)園(yuan)REIT報(bao)收1.942元(yuan)(yuan)/份(fen)，基金(jin)的上(shang)市(shi)(shi)發(fa)行價格(ge)為(wei)(wei)(wei)2.31元(yuan)(yuan)/份(fen)；平安廣州廣河REIT報(bao)收9.605元(yuan)(yuan)/份(fen)，上(shang)市(shi)(shi)發(fa)行價格(ge)為(wei)(wei)(wei)13.02元(yuan)(yuan)/份(fen)；中航(hang)首鋼綠能REIT報(bao)收13.191元(yuan)(yuan)/份(fen)，上(shang)市(shi)(shi)發(fa)行價格(ge)為(wei)(wei)(wei)13.38元(yuan)(yuan)/份(fen)；浙商滬杭甬REIT分別為(wei)(wei)(wei)8.555元(yuan)(yuan)/份(fen)，上(shang)市(shi)(shi)發(fa)行價格(ge)為(wei)(wei)(wei)8.72元(yuan)(yuan)/份(fen)；東吳蘇(su)園(yuan)產(chan)業REIT分別為(wei)(wei)(wei)3.220元(yuan)(yuan)/份(fen)，上(shang)市(shi)(shi)發(fa)行價格(ge)為(wei)(wei)(wei)3.88元(yuan)(yuan)/份(fen)。

可見，這些即將(jiang)在6月(yue)21日解除(chu)限售(shou)(shou)的基金到目前為(wei)止依然處(chu)于(yu)“破發(fa)”狀態。根據這些REITs當時(shi)的發(fa)售(shou)(shou)公告，所有(you)類型(xing)的投資者(zhe)均需要按(an)(an)照認購價格計算，也就是(shi)按(an)(an)照首發(fa)上市(shi)的價格計算認購費用(yong)，因此(ci)，此(ci)時(shi)減持賬面(mian)回報大概率(lv)不佳。

事實上，首批公募(mu)REITs的底層資產大(da)多都與產業園(yuan)項目相關，但(dan)在過去三年(nian)，有(you)部分(fen)時段(duan)的經營受到外部事件(jian)的較(jiao)(jiao)大(da)影(ying)響，二級市場的走勢出(chu)現較(jiao)(jiao)大(da)分(fen)化，產業園(yuan)項目的發行端也已經按(an)下暫停(ting)鍵很(hen)長時間(jian)。即便今年(nian)以(yi)來(lai)的地(di)產股行情(qing)讓相關REITs的價格有(you)所(suo)提振，但(dan)總(zong)的來(lai)看(kan)，這些REITs在場內(nei)依然缺乏資金(jin)的長期(qi)關注。反倒是消費(fei)類REITs以(yi)及保租(zu)房REITs近期(qi)接連迎(ying)來(lai)上新與擴(kuo)募(mu)的消息。