每經(jing)記(ji)者｜劉頌(song)輝    每經(jing)編輯｜陳夢妤    

七八月是(shi)樓市傳統淡(dan)季，全國二手房(fang)市場處在“以(yi)價換量”交易周期。在此背景下，買(mai)家購房(fang)時是(shi)“貨比三家”，房(fang)東(dong)則要經歷“割肉離(li)場”的艱(jian)難抉擇。

據(ju)中國房地(di)產指數(shu)(shu)系(xi)統(tong)百(bai)城價(jia)格指數(shu)(shu)，7月(yue)(yue)，百(bai)城二手住宅平(ping)均價(jia)格為14653元/平(ping)方(fang)米，環比(bi)下(xia)跌0.74%，跌幅較(jiao)6月(yue)(yue)擴(kuo)大0.01個(ge)百(bai)分點，已連續27個(ge)月(yue)(yue)環比(bi)下(xia)跌，同比(bi)跌幅為6.58%。

因此，二(er)手(shou)房(fang)業主“以價換量”趨勢延(yan)續(xu)，重(zhong)點(dian)城(cheng)市成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)繼續(xu)放量。例如，7月，北京二(er)手(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)累計成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)1.55萬余套，環比(bi)微增(zeng)4%，同比(bi)增(zeng)長約60%；深(shen)圳二(er)手(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)近4700套，環比(bi)增(zeng)長超10%，同比(bi)增(zeng)長超100%；上海二(er)手(shou)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)(jiao)1.82萬套，環比(bi)減少23.79%，同比(bi)增(zeng)加44.7%。

中(zhong)指研(yan)究(jiu)院研(yan)究(jiu)副總(zong)監(jian)徐(xu)躍進(jin)向(xiang)《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者表示，近期，一(yi)線城市(shi)的二手(shou)房市(shi)場保持較高活躍度，隨(sui)著價(jia)格(ge)持續下(xia)跌，核心區域二手(shou)房的性價(jia)比逐漸顯現。

對于(yu)未來樓市(shi)走(zou)勢(shi)(shi)，徐躍進預(yu)計新房市(shi)場仍將面臨較大調整壓力(li)，二手房市(shi)場在(zai)“以價換量”態勢(shi)(shi)下(xia)，將保持一定活躍度。

“以價換量”趨勢未改

中國房地產指數系統百城(cheng)價(jia)格指數顯示，7月(yue)(yue)，百城(cheng)二手(shou)住(zhu)宅(zhai)價(jia)格環(huan)比(bi)下跌(die)，連續4個(ge)月(yue)(yue)出現百城(cheng)集體下跌(die)的情形。7月(yue)(yue)百城(cheng)新建住(zhu)宅(zhai)價(jia)格方面，環(huan)比(bi)下跌(die)的城(cheng)市達39個(ge)，較6月(yue)(yue)增加(jia)4個(ge)。

值得注意的(de)是，一(yi)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市二(er)手房價格環(huan)比(bi)跌幅(fu)擴大。根據(ju)中(zhong)國(guo)房地產指數(shu)系統百(bai)城(cheng)(cheng)價格指數(shu)，一(yi)線(xian)及二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市二(er)手住宅(zhai)(zhai)價格環(huan)比(bi)分(fen)(fen)別(bie)下跌0.80%和0.78%，跌幅(fu)較6月(yue)分(fen)(fen)別(bie)擴大0.14個百(bai)分(fen)(fen)點(dian)和0.04個百(bai)分(fen)(fen)點(dian)，三四線(xian)代(dai)表城(cheng)(cheng)市二(er)手住宅(zhai)(zhai)價格環(huan)比(bi)跌幅(fu)收窄至0.67%。

對此，業內指(zhi)出，房地產政策(ce)優化，在(zai)短期內提振(zhen)了市場活躍度與信心，促(cu)進二手房交(jiao)易量保持在(zai)高位，但是“以價換量”趨勢未(wei)改(gai)變。

此外(wai)，根(gen)據(ju)中(zhong)指研究院統計(ji)的(de)(de)(de)7月(yue)百(bai)城二(er)手住(zhu)宅價(jia)格及環比(bi)漲跌(die)幅榜，房價(jia)環比(bi)跌(die)幅最小的(de)(de)(de)城市(shi)是浙江(jiang)嘉興(xing)，均價(jia)11456元/平方(fang)米，僅環比(bi)下(xia)跌(die)0.23%；跌(die)幅較大的(de)(de)(de)是江(jiang)蘇常州(zhou)，均價(jia)13944元/平方(fang)米，環比(bi)下(xia)跌(die)1.55%；下(xia)跌(die)幅度較大的(de)(de)(de)城市(shi)還(huan)有蕪湖、金華、東(dong)莞(guan)、武漢、重慶、揚州(zhou)、昆山、福州(zhou)和廈門等。

對(dui)此(ci)，廣東省城規院住房政策研究中心首(shou)席研究員(yuan)李宇嘉認為，央行“5·17新政”以(yi)來，不論是限(xian)購松動，還是按(an)揭首(shou)付下降，均利好剛需買(mai)房客群，剛需客群更中意(yi)“總(zong)價可控、馬上可住”的二手房。

克而瑞的數據(ju)顯示，今年上半年，新(xin)房(fang)(fang)市(shi)場(chang)規模(mo)加速收(shou)縮，二(er)十(shi)個重點城市(shi)總成交(jiao)量(liang)(liang)同比(bi)下(xia)降38%，環比(bi)下(xia)降21%，而二(er)手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)相對堅挺(ting)，成交(jiao)量(liang)(liang)同比(bi)下(xia)降7%，環比(bi)增(zeng)長5%。

在(zai)此背景下(xia)，市場份(fen)額進一步向二手房(fang)(fang)傾(qing)斜，二十個重點(dian)城市平均(jun)二手房(fang)(fang)成交占比(bi)升至(zhi)62%，同比(bi)增長9個百分(fen)點(dian)，環比(bi)增長7個百分(fen)點(dian)，北(bei)京(jing)、上海、合肥和(he)南京(jing)等地二手房(fang)(fang)市場份(fen)額均(jun)增至(zhi)70%以(yi)上。

房(fang)(fang)源方(fang)面(mian)，在上(shang)海、深圳和杭州，總價(jia)250萬元以(yi)下的房(fang)(fang)源，成交量最好，京滬等郊區(qu)的次新和市(shi)區(qu)老破小熱銷，天津學(xue)區(qu)房(fang)(fang)熱度高。

在李宇嘉看來(lai)，部分改善型(xing)需(xu)求(qiu)(qiu)開(kai)始轉向二手(shou)房(fang)市場，這部分需(xu)求(qiu)(qiu)更偏(pian)好外圍區域(yu)的(de)“戶型(xing)較大(da)、總(zong)價可控”房(fang)源(yuan)。此(ci)情況(kuang)在一二線熱點(dian)城市較為普遍，“前幾年上車(che)的(de)人群(qun)，選(xuan)擇賣掉中心區老舊住宅或小房(fang)子，置換(huan)到外圍偏(pian)大(da)戶型(xing)，其住房(fang)總(zong)支(zhi)出沒有(you)明顯(xian)增加。”

二手房市場活躍度高

從(cong)北京、上(shang)海(hai)、深圳、杭州和西安等地市場來看，二(er)手房與新房市場成(cheng)交結構存(cun)在較大差(cha)異，互補性強。

克而瑞方面指出，目前，北京、上(shang)海、深圳、杭州和(he)西安等城市(shi)，二手房市(shi)場(chang)活躍度均高于新(xin)房，預期(qi)后續部(bu)分(fen)置換需求(qiu)(qiu)會轉移(yi)到新(xin)房市(shi)場(chang)，“再改善(shan)型”需求(qiu)(qiu)釋(shi)放，有助于新(xin)房市(shi)場(chang)企穩(wen)回升，尤其是(shi)一(yi)線城市(shi)，千萬(wan)元級別以(yi)上(shang)高端房屋的客戶(hu)群體容(rong)量穩(wen)定，購(gou)買(mai)力堅(jian)挺，短期(qi)仍(reng)有釋(shi)放空間。

而(er)在(zai)天津(jin)、武漢(han)和鄭州等地，新房和二手房市(shi)場購買力趨同，交易總(zong)價(jia)段(duan)高度(du)相似(si)，客戶群體沒有顯著差異(yi)，都是依托“剛需剛改”購買力來驅動。基于(yu)此(ci)，克(ke)而(er)瑞方面指(zhi)出，可以預判(pan)的是，后期(qi)一(yi)二手房“此(ci)消彼(bi)長”態(tai)勢延續，競爭(zheng)加劇(ju)。

克而(er)瑞方面進(jin)一步(bu)指出，二手房(fang)(fang)(fang)(fang)因為選擇面、價(jia)格、安(an)全性等優勢繼續(xu)吸納剛需客(ke)群，而(er)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場也存(cun)在一些結構性機(ji)會，只(zhi)要后續(xu)新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)給增加(jia)，疊加(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)企各類(lei)促銷手段升(sheng)級、戶型設(she)計創新(xin)等，都將使購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者信(xin)心修復，進(jin)而(er)帶(dai)動一輪新(xin)房(fang)(fang)(fang)(fang)成交放量。

對于三季度(du)樓(lou)市的(de)預判，克(ke)而瑞(rui)方面認為，樓(lou)市成交(jiao)總量規模將延續(xu)弱復蘇，新(xin)政效應持(chi)(chi)續(xu)發酵，成交(jiao)量持(chi)(chi)平甚至微超二(er)季度(du)，“熱點城市個數和熱點新(xin)房(fang)項目(mu)個數減少，呈現(xian)出脈沖式(shi)復蘇態勢，二(er)手房(fang)因價格優勢，市場份額仍將繼續(xu)增長。”

“新(xin)政效果在二手房(fang)成交方面表現突出(chu)，預計三季度將延(yan)續(xu)震蕩上行，尤其低(di)總價房(fang)源(yuan)集(ji)中成交，持續(xu)分(fen)流新(xin)房(fang)剛需，但(dan)也(ye)可能帶動以(yi)房(fang)換房(fang)改善需求重新(xin)入(ru)市，疊加部分(fen)城市‘以(yi)舊換新(xin)’措施落地，也(ye)將帶動改善性新(xin)房(fang)去化提(ti)升。”克而瑞方面指出(chu)。

對此(ci)，徐(xu)躍進表示，預計三季度(du)供(gong)(gong)需(xu)兩端(duan)政策會進一(yi)(yi)步(bu)發力：需(xu)求端(duan)，核心(xin)城市應(ying)該會進一(yi)(yi)步(bu)放松(song)限制性(xing)政策，比如北上廣深以(yi)及個別二(er)線城市的(de)限購政策還有放松(song)預期；供(gong)(gong)給端(duan)，國(guo)企(qi)收儲(chu)等(deng)去庫存政策的(de)推進節奏，預計會進一(yi)(yi)步(bu)加快，從而推動市場企(qi)穩恢復。