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8月19日晚間，保(bao)利(li)物業（HK06049，股價25.25港(gang)(gang)元(yuan)，市值139.72億(yi)港(gang)(gang)元(yuan)）正式披露(lu)2024年中報。

保利(li)(li)物業中報(bao)顯示(shi)，上半(ban)年，公(gong)司實現收入78.71億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增長10.2%；毛(mao)利(li)(li)為(wei)16.10億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增長6.5%；毛(mao)利(li)(li)率為(wei)20.46%，較去年同(tong)(tong)期下降0.71個百分點；期內溢利(li)(li)為(wei)8.55億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)增長10.0%。

分業務板塊來看，物業管(guan)理(li)服務收入約(yue)為(wei)55.93億元，同(tong)比增(zeng)長16.1%；非業主增(zeng)值服務和社區增(zeng)值服務收入分別約(yue)為(wei)10.28億元和12.50億元，同(tong)比分別減少2.1%和1.8%。

在8月20日舉行的業(ye)(ye)績發布會上(shang)(shang)，保利物業(ye)(ye)管(guan)理層(ceng)表示，上(shang)(shang)半(ban)年除拓展(zhan)外皆達成年初設定(ding)的增長10％預(yu)期目標；下半(ban)年，公司預(yu)期目標為實(shi)現(xian)收入、歸(gui)母凈利潤及拓展(zhan)均同比(bi)增長10％。

上(shang)半(ban)年，保(bao)利(li)物(wu)業(ye)(ye)除(chu)拓展外皆達成年初設(she)定的增長10％預期目標。圖(tu)為第(di)二屆(jie)國(guo)際物(wu)業(ye)(ye)管理(li)產業(ye)(ye)博覽會上(shang)的保(bao)利(li)物(wu)業(ye)(ye)展臺(tai)。 視覺中(zhong)國(guo)圖(tu)

社區增值服務收入連降

上半年，保利物(wu)業(ye)總(zong)收入同比(bi)增長(chang)10.2%至(zhi)78.71億元，而物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務收入仍是貢獻主(zhu)力(li)，同比(bi)增長(chang)16.1%至(zhi)55.93億元。

其中，來(lai)自第三方的(de)物(wu)業管理(li)服務收入約23.18億元，較(jiao)2023年同(tong)期增(zeng)(zeng)長約17.7%，占物(wu)業管理(li)服務總收入約41.4%，同(tong)比提(ti)高約0.5個百分點；非(fei)業主增(zeng)(zeng)值(zhi)服務收入同(tong)比下降2.1%至(zhi)10.28億元；社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服務收入同(tong)比降1.8%至(zhi)約12.50億元。這(zhe)已是非(fei)業主增(zeng)(zeng)值(zhi)服務、社區增(zeng)(zeng)值(zhi)服務兩項業務收入連(lian)續兩年下降。

對此，保利物業(ye)方面解釋稱，非業(ye)主增值服務(wu)收入下(xia)降(jiang)，是由于(yu)提供案場(chang)協銷服務(wu)的項目數量(liang)下(xia)降(jiang)，以及寫字樓租賃業(ye)務(wu)收入由于(yu)市(shi)場(chang)波(bo)動出現小幅(fu)下(xia)降(jiang)。

不過(guo)，《每日經濟新聞》記(ji)者注意到，該業(ye)務板(ban)塊中，其(qi)他非業(ye)主增值服務收(shou)入不降反升，同比提(ti)升約17.4%，主要與(yu)年內推進(jin)前介(jie)咨詢、承(cheng)接查驗、交付服務等(deng)業(ye)務的承(cheng)接率提(ti)升，以及加速工程維(wei)修業(ye)務布局有關(guan)。

保利物業管(guan)理層也表示，整體(ti)來看(kan)，上半年除拓(tuo)展外(wai)皆達成(cheng)年初設定的增長(chang)10％預(yu)期目標(biao)。下半年，公司預(yu)期目標(biao)為實現收入、歸母凈利潤(run)及拓(tuo)展均同比增長(chang)10％，全年目標(biao)圍繞拓(tuo)展增值品質和(he)降本增效工(gong)作重點展開。

需要指(zhi)出(chu)的是，雖然(ran)整(zheng)體營收在增長，但從利潤指(zhi)標來看(kan)，上半年(nian)(nian)保利物業出(chu)現較大幅(fu)度下(xia)滑(hua)，毛(mao)利增速6.5%，相比2023年(nian)(nian)同期的15.8%大幅(fu)下(xia)滑(hua)9.3個百分點；毛(mao)利率(lv)也(ye)同比下(xia)降0.71個百分點至20.46%。

具(ju)體來(lai)看，今年(nian)上半年(nian)，保(bao)利物業(ye)社區增值服(fu)務毛利率(lv)最(zui)高，從去年(nian)同(tong)期(qi)的38.12%增至38.85%；非業(ye)主(zhu)增值服(fu)務毛利率(lv)從去年(nian)同(tong)期(qi)的19.58%下降至18.05%，而(er)毛利占比達到58.3%的物業(ye)管理(li)服(fu)務業(ye)態毛利率(lv)僅為16.79%。

在業(ye)績發布會(hui)上，保利(li)(li)物業(ye)管理層(ceng)表示，上半年(nian)公司(si)利(li)(li)潤(run)率為10.86％，基本保持穩定持平(ping)。其中，基礎物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)毛(mao)利(li)(li)率與(yu)去年(nian)同期持平(ping)，非增(zeng)業(ye)務(wu)(wu)毛(mao)利(li)(li)率受市場競爭及地(di)產環境影(ying)響有所降低。“隨(sui)著各類組織、經濟主(zhu)體的預算(suan)壓(ya)縮，利(li)(li)潤(run)空間可能(neng)會(hui)受到(dao)擠壓(ya)。在物業(ye)行業(ye)的大環境下，盈利(li)(li)空間也可能(neng)會(hui)受到(dao)一定影(ying)響。”

第三方面積占比微漲

事實上，目前，保利物(wu)(wu)業的物(wu)(wu)業管理服務增(zeng)長(chang)，主要來(lai)自管理規模(mo)的增(zeng)加。

截(jie)至(zhi)今(jin)年上半年，保利物(wu)業已進入全國30個省份205個城市，服務業主數量超過200萬戶；合(he)同管(guan)理(li)面積(ji)增至(zhi)9.5億平方米，在管(guan)面積(ji)約7.57億平方米，分別同比增加13.1%、15.4%。

其中，來(lai)自(zi)保(bao)利(li)發展的面積(ji)占比(bi)僅(jin)35.1%，第三(san)方(fang)面積(ji)占比(bi)同比(bi)提升(sheng)1.6個百(bai)分點至64.9%。僅(jin)從規模上來(lai)看，第三(san)方(fang)業務在(zai)保(bao)利(li)物(wu)業的存在(zai)感愈來(lai)愈明(ming)了，上半年新(xin)拓(tuo)展第三(san)方(fang)項目單年合同金(jin)額(e)達到(dao)約(yue)12億(yi)元，新(xin)簽約(yue)第三(san)方(fang)項目單年合同金(jin)額(e)達到(dao)約(yue)10.67億(yi)元。

此外(wai)，上半年(nian)保利物業新(xin)拓展第(di)三(san)方(fang)單年(nian)合(he)同(tong)金(jin)額(e)超千萬元(yuan)的項目(mu)達(da)35個(ge)(ge)，在新(xin)拓展第(di)三(san)方(fang)項目(mu)單年(nian)合(he)同(tong)額(e)中的占比(bi)(bi)達(da)約(yue)(yue)(yue)64.3%，同(tong)比(bi)(bi)提(ti)(ti)升約(yue)(yue)(yue)5.7個(ge)(ge)百分(fen)點(dian)；京津冀、長三(san)角、珠三(san)角及中部城市(shi)群的新(xin)簽約(yue)(yue)(yue)第(di)三(san)方(fang)項目(mu)單年(nian)合(he)同(tong)金(jin)額(e)占比(bi)(bi)達(da)到約(yue)(yue)(yue)66%，同(tong)比(bi)(bi)提(ti)(ti)升約(yue)(yue)(yue)10.5個(ge)(ge)百分(fen)點(dian)。

在業(ye)(ye)績發布會上，保利(li)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)層(ceng)表示(shi)，下(xia)半年(nian)，公司將圍繞(rao)“502戰(zhan)略”進(jin)行系統性布局(ju)，聚(ju)(ju)焦(jiao)(jiao)50個(ge)核心城(cheng)市，每(mei)一個(ge)城(cheng)市實現兩億項目集群的(de)物(wu)管規模。此外，保利(li)物(wu)業(ye)(ye)將圍繞(rao)核心業(ye)(ye)態，加大(da)長(chang)三角(jiao)、珠三角(jiao)等地區的(de)資源(yuan)投放和拓展力度；聚(ju)(ju)焦(jiao)(jiao)優質用戶，特別是聚(ju)(ju)焦(jiao)(jiao)民生基(ji)礎領域和先進(jin)產業(ye)(ye)的(de)客(ke)戶，深化大(da)客(ke)戶資源(yuan)的(de)生根(gen)疊加。

值得(de)一提(ti)的(de)是(shi)，在保利物業上(shang)半年的(de)收入(ru)(ru)(ru)構(gou)成中，保利發(fa)展(zhan)與第三方貢獻的(de)收入(ru)(ru)(ru)占比差距較2023年同期縮小了1個百分點。其(qi)中，由保利發(fa)展(zhan)帶來的(de)收入(ru)(ru)(ru)達32.76億元，占比58.6%；第三方的(de)收入(ru)(ru)(ru)為23.18億元，占比41.4%。

究其原(yuan)因，在于兩者之間的平均物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)單(dan)價差。中報顯示，上半(ban)年，來(lai)自保(bao)利(li)發展(zhan)的住宅(zhai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)單(dan)價為(wei)2.44元(yuan)/平方米(mi)/月(yue)，來(lai)自第三(san)方的則(ze)為(wei)1.82元(yuan)/平方米(mi)/月(yue)。上半(ban)年，保(bao)利(li)物(wu)(wu)(wu)業(ye)住宅(zhai)社區平均物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)單(dan)價同比增加0.04元(yuan)~2.29元(yuan)/平方米(mi)/月(yue)，這(zhe)在當前(qian)物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)漲(zhang)價難的行業(ye)難題(ti)下實(shi)屬不易。

貿易應收賬款增超五成

行業(ye)正面臨多項挑戰，包括收并購帶來的計提商譽減值、應收賬款(kuan)周期較長、增值服務(wu)業(ye)務(wu)增長失(shi)速等問題，就算(suan)是具有央(yang)企背景的保利物業(ye)也難以獨(du)善其身(shen)。

中報顯示，截至今年6月(yue)底，保利物(wu)業(ye)貿易應(ying)收(shou)款(kuan)項(xiang)及(ji)應(ying)收(shou)票(piao)據(ju)約(yue)為(wei)35.8億(yi)元，較去年底的(de)約(yue)23.41億(yi)元增加約(yue)12.4億(yi)元。保利物(wu)業(ye)方(fang)面表示，一(yi)方(fang)面是由于(yu)公司在管面積(ji)的(de)擴大及(ji)項(xiang)目數量(liang)的(de)增加；另一(yi)方(fang)面，則是由于(yu)公共(gong)服務項(xiang)目的(de)物(wu)業(ye)管理服務收(shou)入占(zhan)比提(ti)升，且受到信貸期的(de)影響，導致貿易應(ying)收(shou)款(kuan)項(xiang)余額增加。

《每日經濟新聞》記者注意到，上半年保利物業的(de)(de)貿(mao)易應(ying)收(shou)賬款總計約37.3億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)52.6%。其(qi)中來(lai)自關聯(lian)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)應(ying)收(shou)賬款為8.38億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)61.08%；來(lai)自第三(san)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)應(ying)收(shou)賬款28.9億(yi)(yi)元，同(tong)比增長(chang)50.37%。而去年同(tong)期，保利物業的(de)(de)關聯(lian)方(fang)(fang)(fang)(fang)應(ying)收(shou)賬款增速(su)(su)是(shi)38.4%，第三(san)方(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)9.9%。以此來(lai)看，無論是(shi)第三(san)方(fang)(fang)(fang)(fang)還(huan)是(shi)關聯(lian)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)應(ying)收(shou)賬款，增速(su)(su)均遠(yuan)超(chao)營(ying)收(shou)增速(su)(su)。

保利物業管理層表示(shi)，上半年公司應收賬款(kuan)余額較年初增(zeng)長超(chao)50％，同(tong)(tong)比增(zeng)長21％，綜合回(hui)款(kuan)率(lv)(lv)同(tong)(tong)比下降(jiang)3個百(bai)分點左右(you)(you)。回(hui)款(kuan)壓力主要(yao)集中(zhong)在住宅和公服項目(mu)上，回(hui)款(kuan)率(lv)(lv)降(jiang)幅為(wei)3個百(bai)分點左右(you)(you)；商(shang)辦業態(tai)回(hui)款(kuan)率(lv)(lv)則(ze)相對穩定(ding)，同(tong)(tong)比上升了0.4個百(bai)分點。“目(mu)前回(hui)款(kuan)風險可控(kong)，預計(ji)下半年有(you)所改善(shan)。”

此外(wai)，保利(li)物業方(fang)面表示，在(zai)現金流(liu)(liu)管控方(fang)面將重點放(fang)在(zai)應(ying)收(shou)賬(zhang)款的回款上。全年現金流(liu)(liu)管理目標為始(shi)終堅(jian)持現金流(liu)(liu)穩健增長，爭(zheng)取資金流(liu)(liu)動性(xing)與盈利(li)能力的平衡，現金流(liu)(liu)凈流(liu)(liu)量(liang)覆蓋凈利(li)倍數(shu)不低于1，應(ying)收(shou)賬(zhang)款周轉率不低于6.5。

截至今年6月底，保利(li)物業持有(you)現金及(ji)現金等價物106.05億元，相較去年同期減少(shao)了(le)約4.06億元，保利(li)物業方面(mian)表示，“將資金投入使用效(xiao)率更高的(de)資產(chan)運營業務及(ji)增值服務”。

封(feng)面圖(tu)片來源：視覺(jue)中國