每(mei)經記(ji)者(zhe)｜包晶(jing)晶(jing)    每(mei)經編(bian)輯｜陳夢妤    

盤(pan)點(dian)2023年(nian)(nian)長三角(jiao)土地市(shi)場的“大戶”，繞不開綠(lv)(lv)城(cheng)中國（以(yi)下簡(jian)稱(cheng)綠(lv)(lv)城(cheng)）。2023年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)拿地38宗(zong)，其中573億(yi)元投向了長三角(jiao)，又以(yi)核心城(cheng)市(shi)為(wei)主，除了大本(ben)營(ying)杭州，上海、南京、寧波、上虞、嘉興，綠(lv)(lv)城(cheng)在公開市(shi)場出手快準(zhun)狠。2023年(nian)(nian)12月，綠(lv)(lv)城(cheng)又在浙(zhe)江三城(cheng)兩日豪擲百億(yi)連摘6宗(zong)土地。

視覺中國圖

回(hui)望綠城(cheng)的(de)(de)2023年，最受矚目的(de)(de)還是8月(yue)在上海(hai)連中三元(yuan)。由于土(tu)拍規則不(bu)斷(duan)調整，充滿不(bu)確定性的(de)(de)搖(yao)號模式(shi)，對于在上海(hai)公開(kai)市場屢次空手而歸的(de)(de)綠城(cheng)來說(shuo)，近35萬平方(fang)米的(de)(de)純宅地，算得上“潑(po)天(tian)的(de)(de)富貴”。

不過對(dui)綠(lv)城而言(yan)，要(yao)在市場深(shen)度盤整中(zhong)牢牢抓住這(zhe)突如其來的“幸福”，仍(reng)需要(yao)費一(yi)番心思。

豪擲百億后上海市場驟冷

綠城斥資139億元在上海(hai)拿下的3宗(zong)地，分別位于閔行梅隴、嘉定(ding)(ding)南翔和青浦徐涇，其(qi)中閔行梅隴12.91萬(wan)平(ping)方(fang)米、嘉定(ding)(ding)南翔14.33萬(wan)平(ping)方(fang)米、青浦徐涇7.75萬(wan)平(ping)方(fang)米。上述區域(yu)是(shi)上海(hai)多年來傳統的剛需板塊，但經(jing)過(guo)多年發展，已經(jing)逐漸步入改善(shan)型產(chan)品時代(dai)。

2023年8月(yue)的(de)上海樓(lou)市正熱鬧，出現了7個日(ri)光(guang)盤并(bing)觸(chu)發積分(fen)(fen)，但市場分(fen)(fen)化已經(jing)明顯。不久之后的(de)9月(yue)1日(ri)，上海官宣首套房(fang)貸款認房(fang)不認貸，上車(che)成本有效降(jiang)低。天(tian)時地利之下，綠(lv)城(cheng)也加快了周(zhou)轉率(lv)。9月(yue)底，3宗地塊公(gong)布(bu)案名、召開新品發布(bu)會(hui)，綠(lv)城(cheng)將沁蘭園、留香(xiang)園、春曉園合并(bing)命(ming)名為(wei)“繁花三章(zhang)”，這距(ju)離拿地僅54天(tian)，10月(yue)售(shou)樓(lou)處和樣(yang)板間開放，11月(yue)入市。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院華東大區常務(wu)副總(zong)高院生在接受《每日經濟新聞》記者(zhe)采訪(fang)時表(biao)示：“當下的房地產市(shi)場，城市(shi)和項目(mu)之間(jian)都存(cun)在一(yi)定(ding)分化。如果(guo)企業當年拿了一(yi)些優質(zhi)地塊，對業績的保障肯定(ding)比(bi)存(cun)量土(tu)地開發有更強的確定(ding)性。”

記(ji)(ji)者在開盤前走訪位于閔(min)行梅隴(long)的(de)沁蘭園(yuan)時發(fa)(fa)現，工作日的(de)下午看房人仍扎堆，置業顧(gu)問(wen)告訴記(ji)(ji)者“認(ren)籌登記(ji)(ji)近1050組(zu)，已經觸發(fa)(fa)積(ji)分”。對于兩批新房接連開盤，項目相(xiang)關(guan)人士(shi)仍然表現出了信(xin)心。

嘉定(ding)南翔的留(liu)香(xiang)園相關人(ren)士在(zai)開盤前接受記者采訪時坦言，“首開460套，認(ren)籌了(le)760多(duo)組”。

記者(zhe)從營銷中心所在的20樓(lou)看向(xiang)工地(di)，留香園(yuan)建(jian)設已經(jing)初具雛形。“項目采用裝配式建(jian)筑，建(jian)設速度還是快(kuai)的。”他告訴記者(zhe)，“拿(na)地(di)到開盤確實(shi)周期很短，有些客戶就覺得，剛知道(dao)綠城(cheng)來了，就開盤了。”

對“繁花三章”高(gao)效入市(shi)，高(gao)院生分析認(ren)為：“當下(xia)拿的(de)熱(re)門地(di)塊，在(zai)銷(xiao)售(shou)端流速的(de)保(bao)障性會更好，上(shang)海(hai)樓(lou)市(shi)關(guan)注度高(gao)，而且綠城拿的(de)又是核心地(di)塊，拼(pin)的(de)就(jiu)是時間，能快(kuai)速開出(chu)來，當年(nian)業績(ji)就(jiu)有支撐。”

“這(zhe)也是行業企業的共(gong)同選擇。這(zhe)兩(liang)年(nian)做得好(hao)的企業基(ji)本上都(dou)(dou)有類似數(shu)據(ju)表(biao)現(xian)，當年(nian)拿地(di)、當年(nian)開盤的業績貢(gong)獻比例(li)都(dou)(dou)超過了(le)30%。”高院生進一步指出。

首次進入上海剛需市場

由于2023年下半年上(shang)海(hai)市(shi)場也(ye)逐(zhu)漸轉冷，日光盤(pan)、滿分盤(pan)銷(xiao)聲匿跡，競品供應體量大，加(jia)上(shang)臨近年末上(shang)海(hai)第十(shi)一批次和十(shi)二批次新盤(pan)上(shang)市(shi)時間僅間隔16天，為數不多的“購買力”便成了各大樓盤(pan)正(zheng)向搶食(shi)的對象。

記(ji)者注意到(dao)，沁蘭園目前是三個項(xiang)目中(zhong)銷售情況最好(hao)的(de)，已(yi)經二(er)開(kai)(kai)二(er)磬；留香園去年12月6日首開(kai)(kai)當(dang)天去化98%，銷售額31億(yi)元(yuan)，二(er)開(kai)(kai)300套，開(kai)(kai)盤去化155套。

“首開都(dou)是精裝修(xiu)交付，單價稍(shao)高，在77500元(yuan)/平方米左右(you)。”置業顧問(wen)告(gao)訴記者。

該置業顧(gu)問透露，沁蘭園周邊同期開盤的(de)直接競(jing)品(pin)并不多，距離相對較近(jin)(jin)、價格(ge)近(jin)(jin)似的(de)有(you)保(bao)利建工·海(hai)玥錦上、中(zhong)國鐵(tie)建&萬科(ke)朗拾(shi)花語。

記者查詢發(fa)現，上(shang)述兩個項目(mu)單價(jia)分(fen)別為80000元/平(ping)方(fang)米和77200元/平(ping)方(fang)米。朗拾花語二期2023年11月(yue)(yue)14日(ri)~18日(ri)認購，未觸發(fa)積(ji)分(fen)，目(mu)前仍在持銷中；配套更為成熟的海(hai)玥錦上(shang)11月(yue)(yue)9日(ri)~13日(ri)認購，目(mu)前同(tong)樣還(huan)有(you)少量(liang)99平(ping)方(fang)米戶型在售。

二(er)手(shou)房方面，沁蘭園附近同級別住宅并不多，一(yi)街之隔的(de)(de)徐匯區，2006年的(de)(de)領館一(yi)號院(yuan)目前二(er)手(shou)房單(dan)價130000元(yuan)/平方米左右(you)，1999年的(de)(de)名(ming)人花苑目前二(er)手(shou)房單(dan)價67000萬元(yuan)/平方米左右(you)。

值得注意(yi)的(de)是(shi)，綠城的(de)產品定位(wei)一貫以高(gao)端住(zhu)宅(zhai)、中式合(he)院(yuan)、大平(ping)層為主，在上海尚未推出過單價(jia)低于10萬(wan)元的(de)產品，比如綠城黃浦灣(wan)，動輒一兩個“小目標(biao)”，而此次獲取的(de)這三宗宅(zhai)地，房(fang)地聯動價(jia)分別是(shi)沁(qin)蘭園76000元/平(ping)方(fang)米、留香園62500元/平(ping)方(fang)米、春曉園62000元/平(ping)方(fang)米，基本上是(shi)剛(gang)需(xu)或(huo)改善型剛(gang)需(xu)房(fang)（俗稱(cheng)“剛(gang)改房(fang)”）的(de)定價(jia)。

“留香園主力面積段總價在500萬~600萬元。”上述項(xiang)目人士坦言，項(xiang)目團隊(dui)也是第一次打造剛需產品。對于房地聯動價能否算得(de)過賬來，他(ta)表示：“每(mei)個(ge)(ge)公司、每(mei)個(ge)(ge)團隊(dui)都(dou)有(you)自己(ji)的優(you)勢，包括(kuo)集(ji)采和運營，還是希望(wang)在剛需市場(chang)的首次嘗(chang)試能做(zuo)得(de)更好。”

事實(shi)上，上海(hai)第十(shi)一批、十(shi)二批次先(xian)后開盤的新項(xiang)目，確(que)實(shi)對(dui)“繁花三章(zhang)”構成了較大(da)的分流(liu)壓力。

如同樣位于嘉定區(qu)域的理想之地項目，去年1~11月創造了(le)累計銷售近(jin)106億(yi)元的好成(cheng)績，該項目房地聯動(dong)價50400元/平方(fang)米，12000元/平方(fang)米的價格(ge)差，意味著整套(tao)房源相差可以達(da)到100萬(wan)元左右(you)，對(dui)于區(qu)域內的剛需和剛改家庭來說，“還是要算(suan)算(suan)的”。

“品(pin)牌、產品(pin)、營銷之間有很大關聯(lian)。”高院生坦言(yan)，“綠城(cheng)這兩年(nian)其實一(yi)直在(zai)強化(hua)整個(ge)營銷體系，從前端(duan)產品(pin)的(de)科研角度(du)，到后期客戶的(de)線(xian)上(shang)線(xian)下(xia)營銷閉環，我認(ren)為對綠城(cheng)的(de)銷售(shou)業(ye)績也有很大支(zhi)撐作用。”

逆勢加倉長三角城市

對比2023年(nian)、2022年(nian)投(tou)資情況不難(nan)發(fa)現，綠城在重點(dian)城市“補貨”相當積極。

據(ju)中指研(yan)究(jiu)院數據(ju)，2022年，綠城權益拿(na)地金額451億(yi)元(yuan)、排(pai)名(ming)第(di)(di)六，全口徑(jing)新增貨(huo)值1036億(yi)元(yuan)、排(pai)名(ming)第(di)(di)九(jiu)，長三角拿(na)地金額362億(yi)元(yuan)、排(pai)名(ming)第(di)(di)二。

到了2023年(nian)末，綠(lv)城(cheng)權(quan)益拿地(di)金額633億(yi)元(yuan)、排(pai)名(ming)(ming)第(di)五(wu)，全口徑新增貨值1418億(yi)元(yuan)、排(pai)名(ming)(ming)第(di)七(qi)。長三(san)(san)角拿地(di)榜上，綠(lv)城(cheng)已成為絕對的(de)老大，拿地(di)金額573億(yi)元(yuan)，排(pai)名(ming)(ming)上海土(tu)地(di)榜第(di)三(san)(san)和(he)杭州土(tu)地(di)榜第(di)一，而南京的(de)一宗稀缺地(di)塊也(ye)讓綠(lv)城(cheng)沖(chong)到了第(di)三(san)(san)的(de)位(wei)置。

“在核心(xin)城市(shi)尋(xun)找核心(xin)地塊”的投拓標準，也讓綠城進(jin)一步(bu)聚焦，為(wei)業績奠(dian)定基礎。

中(zhong)指研究院數(shu)據顯示，2023年杭州商品住宅(zhai)銷售TOP10中(zhong)，綠城(cheng)馥(fu)香園成交額(e)93.2億元、芝(zhi)瀾月華軒67.7億元、汀岸辰風(feng)里43.4億元，分別排(pai)名第二、第四和(he)第九。而(er)在(zai)上海(hai)，“繁花三(san)章”三(san)盤齊開，尤其是開盤售罄的(de)(de)留香園一(yi)批(pi)次和(he)沁蘭園兩(liang)個批(pi)次，成為(wei)綠城(cheng)2023年重(zhong)要的(de)(de)業(ye)績支撐。

上述成績更堅(jian)定了綠城(cheng)的(de)投拓方向：2023年12月中旬，綠城(cheng)以(yi)(yi)總價74.14億(yi)元攬地4宗，均(jun)位(wei)于杭(hang)州城(cheng)內熱門區域；12月末，綠城(cheng)再度出(chu)手(shou)，以(yi)(yi)28.22億(yi)元摘(zhai)下2宗地塊(kuai)(kuai)，其(qi)中運(yun)河新城(cheng)地塊(kuai)(kuai)位(wei)于杭(hang)州運(yun)河新城(cheng)中心區域，湘北(bei)單元地塊(kuai)(kuai)溢價率達(da)到21.66%。

在長三角重(zhong)點城市上(shang)海、杭州等(deng)地(di)的(de)逆勢大舉補(bu)倉，能否在明年為(wei)綠城轉(zhuan)化為(wei)銷售業績，市場仍拭目以待(dai)。

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