每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“在洛(luo)(luo)陽(yang)(yang)買房的客群，還是(shi)以本(ben)地(di)人(ren)改善型(xing)需(xu)求為主。目前，洛(luo)(luo)陽(yang)(yang)二手房單價(jia)(jia)普(pu)遍在每平方米(mi)8000多元(yuan)(yuan)，而在三年(nian)(nian)前，即2021年(nian)(nian)，二手房均價(jia)(jia)在萬元(yuan)(yuan)以上(shang)。今(jin)年(nian)(nian)，洛(luo)(luo)陽(yang)(yang)二手房價(jia)(jia)格每個月的變動幅度比較小，市場(chang)開(kai)始趨于平穩。”6月18日，河南洛(luo)(luo)陽(yang)(yang)當地(di)的房產中介(jie)小劉告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，洛(luo)(luo)陽(yang)(yang)房價(jia)(jia)也(ye)是(shi)遵循“外圍先跌(die)(die)、老城(cheng)區(qu)補跌(die)(die)”的邏輯，預計(ji)核心城(cheng)區(qu)——洛(luo)(luo)龍區(qu)的房價(jia)(jia)跌(die)(die)過(guo)一輪后(hou)，洛(luo)(luo)陽(yang)(yang)整(zheng)體房價(jia)(jia)就基本(ben)見底(di)了。

6月(yue)(yue)(yue)17日，國家統計局公布了(le)5月(yue)(yue)(yue)份70個大中城(cheng)市商品住(zhu)宅銷售價(jia)格(ge)變動情況(kuang)，而當(dang)日也剛好(hao)是，5月(yue)(yue)(yue)17日央行發布的系(xi)列房(fang)地產金(jin)融政策（以下簡稱“5·17”樓市新政）滿月(yue)(yue)(yue)。

從國(guo)家統計局發布的70城商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格變動情況來看，5月(yue)，各線城市商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)下降(jiang)、同比(bi)(bi)降(jiang)幅略有所擴大。其(qi)中，35個(ge)三(san)線城市新建商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)下降(jiang)0.8%，降(jiang)幅比(bi)(bi)4月(yue)擴大0.2個(ge)百分點；二手住(zhu)(zhu)宅銷售(shou)價(jia)格環(huan)比(bi)(bi)下降(jiang)0.9%，降(jiang)幅與4月(yue)相同。

據(ju)房(fang)(fang)天下數據(ju)，截至(zhi)6月18日，揚州(zhou)新(xin)房(fang)(fang)均價(jia)為(wei)(wei)15256元/平(ping)方米，二(er)手房(fang)(fang)均價(jia)為(wei)(wei)11903元/平(ping)方米。。圖為(wei)(wei)江蘇(su)揚州(zhou)市(shi)民正在交易會現場看房(fang)(fang)選房(fang)(fang)。 視(shi)覺中(zhong)國(guo)圖

多城二手房價低于3年前

《每日經濟新聞》記者(zhe)梳理(li)國家統計局數(shu)(shu)(shu)據(ju)及(ji)其他機構發布(bu)的(de)數(shu)(shu)(shu)據(ju)發現(xian)，三(san)(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價雖(sui)然整(zheng)(zheng)體走勢仍(reng)是向下，但降幅(fu)逐漸趨于(yu)平穩(wen)。同時，三(san)(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)價呈(cheng)現(xian)兩個較為明(ming)顯的(de)特(te)征：一是多數(shu)(shu)(shu)三(san)(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)房(fang)(fang)價相比3年前已出現(xian)明(ming)顯下跌，整(zheng)(zheng)體價格(ge)處于(yu)低位；二是三(san)(san)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)新房(fang)(fang)價格(ge)大多高于(yu)二手房(fang)(fang)價格(ge)。

以江蘇揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)為(wei)例，據房(fang)(fang)(fang)天下數據，截至6月(yue)18日，揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)新(xin)房(fang)(fang)(fang)均(jun)價(jia)為(wei)15256元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米，二(er)手房(fang)(fang)(fang)均(jun)價(jia)為(wei)11903元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米。而(er)在(zai)3年(nian)前（2021年(nian)7月(yue)），揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)二(er)手房(fang)(fang)(fang)價(jia)格為(wei)16085元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米。今(jin)年(nian)1~5月(yue)，揚(yang)(yang)(yang)州(zhou)二(er)手房(fang)(fang)(fang)月(yue)均(jun)價(jia)格差分別為(wei)59元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米、58元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米、291元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米和129元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)(fang)米，整體(ti)上趨于平(ping)(ping)穩(wen)。

再來看山(shan)東煙(yan)臺，6月以來，該市的二手房均價為9894元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)，新(xin)房均價為10451元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。而在3年前（2021年7月），煙(yan)臺二手房均價為10819元(yuan)(yuan)/平(ping)方米(mi)。

不(bu)過(guo)，過(guo)去一年，煙(yan)臺二手房價(jia)格表現(xian)相對(dui)平(ping)穩，月均(jun)價(jia)格波動(dong)未(wei)超過(guo)50元/平(ping)方米。2023年9月，煙(yan)臺二手房均(jun)價(jia)為(wei)10322元/平(ping)方米，2024年6月均(jun)價(jia)為(wei)9894元/平(ping)方米。

《每(mei)日(ri)經濟(ji)新聞》記者查閱房(fang)天(tian)下(xia)的統計數(shu)據發(fa)現，就目前15個典型三線城市(shi)二手房(fang)價(jia)與(yu)三年前對(dui)比來(lai)看，除三亞、揚州(zhou)、無錫(xi)、秦(qin)皇(huang)島、徐州(zhou)等城市(shi)的二手房(fang)價(jia)格超過萬(wan)(wan)元外，其他三線城市(shi)的二手房(fang)價(jia)格均低(di)于萬(wan)(wan)元。

在部分三線城(cheng)市(shi)，首付(fu)10萬元(yuan)內，就有不少(shao)二(er)手房房源可選擇。小劉向記者推薦了一套(tao)位(wei)于(yu)洛陽(yang)南(nan)昌路(lu)的二(er)居室，大(da)小在68.54平方米(mi)，業(ye)主(zhu)掛(gua)牌價58萬元(yuan)，首付(fu)8.7萬元(yuan)（相當于(yu)15%首付(fu)），加上各種(zhong)稅(shui)費和中(zhong)介費用，總共開支(zhi)成本約11.2萬元(yuan)。

此(ci)外，從(cong)三(san)線城市(shi)房價(jia)波動(dong)情況來(lai)看，記者(zhe)統計的15個典型三(san)線城市(shi)，二手房價(jia)格(ge)相比三(san)年前均出現普遍下滑。

不(bu)過(guo)，值得注意的是，多(duo)數三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)(xin)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)普遍(bian)高于二手(shou)房(fang)(fang)，這(zhe)與部(bu)分一(yi)(yi)二線(xian)城(cheng)市(shi)形成鮮明對(dui)比(bi)。過(guo)往部(bu)分一(yi)(yi)二線(xian)城(cheng)市(shi)的新(xin)(xin)房(fang)(fang)之所以(yi)熱(re)銷，一(yi)(yi)個重要原因(yin)便(bian)是新(xin)(xin)房(fang)(fang)與二手(shou)房(fang)(fang)形成價(jia)(jia)格(ge)(ge)倒掛，即(ji)二手(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)遠高于新(xin)(xin)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)，但在多(duo)數三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)，新(xin)(xin)房(fang)(fang)和二手(shou)房(fang)(fang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)倒掛現象并不(bu)普遍(bian)。

地方樓市政策持續優化

為(wei)拉動市(shi)場(chang)，近年(nian)來，不(bu)少三線城市(shi)不(bu)斷出臺(tai)各種購房(fang)激勵政(zheng)(zheng)策。尤其是(shi)“5·17”樓市(shi)新政(zheng)(zheng)后，三線城市(shi)已基本(ben)落地央行相(xiang)關政(zheng)(zheng)策，即降(jiang)低(di)首付比(bi)例、取消房(fang)貸(dai)利率下限、下調(diao)住房(fang)公積(ji)金利率。此外(wai)，部分(fen)城市(shi)還在(zai)繼續優化住房(fang)公積(ji)金政(zheng)(zheng)策、發放購房(fang)補貼等(deng)。

以惠(hui)(hui)州為例，6月17日，廣(guang)東惠(hui)(hui)州發布公告，擬由政府選定(ding)的專(zhuan)業(ye)化(hua)國有企業(ye)作為收(shou)購主體，以合理價格收(shou)購在惠(hui)(hui)州市行(xing)政區域征集(ji)已建成(cheng)未出售的商品房用作保障性(xing)住房。

此前(qian)的6月13日，山西大同(tong)也(ye)發布(bu)通知，支(zhi)持非居住存量房(fang)屋改建為保租(zu)房(fang)，國有平臺公(gong)司等可(ke)收購非住宅商品房(fang)用作人才公(gong)寓。

“惠州通過國(guo)企(qi)下場收購商品房(fang)當作保障性(xing)住房(fang)，其主要目的是緩(huan)解房(fang)企(qi)經營壓力、穩定市場預期(qi)，加快房(fang)地(di)產市場的企(qi)穩恢(hui)復。”中指研(yan)(yan)究(jiu)院(yuan)(yuan)華南分(fen)院(yuan)(yuan)研(yan)(yan)究(jiu)總監楊永俊向(xiang)《每(mei)日(ri)經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示，據(ju)中指研(yan)(yan)究(jiu)院(yuan)(yuan)數據(ju)，截至(zhi)2024年5月底，惠州新(xin)房(fang)庫存量(liang)近1309萬平(ping)方米，去化周期(qi)超30個月。

記(ji)者梳(shu)理發現(xian)，優化住(zhu)(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)(jin)政策(ce)，是三(san)線城市普(pu)遍(bian)采用的措施之(zhi)一。如山東菏澤(ze)6月17日發布(bu)通知，住(zhu)(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)(jin)繳(jiao)存人員(yuan)使用公(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)購買(mai)高品質(zhi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的，最高貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)上(shang)浮10萬(wan)元(yuan)：夫妻雙方(fang)正常繳(jiao)存住(zhu)(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)(jin)的家(jia)庭，最高貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)為(wei)70萬(wan)元(yuan)；單方(fang)正常繳(jiao)存住(zhu)(zhu)房公(gong)積(ji)金(jin)(jin)的家(jia)庭，最高貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)為(wei)50萬(wan)元(yuan)。

發(fa)(fa)放購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)補(bu)貼也是三線(xian)城市(shi)鼓勵(li)住(zhu)房(fang)(fang)消(xiao)費的(de)(de)(de)(de)主要措施(shi)。6月13日(ri)，據“邯(han)鄲(dan)住(zhu)建(jian)”微信公眾(zhong)號消(xiao)息，對購(gou)(gou)(gou)買(mai)新(xin)(xin)建(jian)商品住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人按照成交價的(de)(de)(de)(de)1%給予購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)補(bu)貼；對到企(qi)業(ye)入職的(de)(de)(de)(de)高校畢業(ye)生、生育(yu)二孩(hai)及(ji)以(yi)上家庭、60歲及(ji)以(yi)上老人購(gou)(gou)(gou)買(mai)新(xin)(xin)建(jian)商品住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)補(bu)貼額再上調0.5%；6月5日(ri)，揚州發(fa)(fa)布樓市(shi)新(xin)(xin)政，購(gou)(gou)(gou)買(mai)新(xin)(xin)房(fang)(fang)最(zui)高可補(bu)貼1.5%，三孩(hai)家庭公積金最(zui)高可貸202萬元。

三線城市房價繼續承壓

值得一(yi)提的(de)(de)(de)(de)是，今年5月以來，長(chang)三(san)(san)角地區包括杭州(zhou)(zhou)、南京、蘇州(zhou)(zhou)、合肥(fei)等二線城(cheng)(cheng)市先后開始執行“購(gou)房(fang)即落(luo)戶(hu)”政策，這也被市場稱之為二線城(cheng)(cheng)市新一(yi)輪的(de)(de)(de)(de)“搶人(ren)大戰”。受此影(ying)響，部分(fen)三(san)(san)線城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)(de)潛在購(gou)房(fang)者(zhe)開始向(xiang)二線城(cheng)(cheng)市流動，其(qi)中流向(xiang)長(chang)三(san)(san)角城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)(de)較多(duo)，這也在一(yi)定程度上對部分(fen)三(san)(san)線城(cheng)(cheng)市房(fang)價形成壓力。

“目前在揚州買(mai)新房(fang)，大專以上(shang)學歷最高可享(xiang)1.5%的(de)(de)購房(fang)補(bu)貼，此(ci)外(wai)還有公積金貸(dai)款利率下調(diao)等政(zheng)策。雖然支持政(zheng)策挺多(duo)，但如果對(dui)比周邊其(qi)他(ta)更高能級的(de)(de)城市(shi)，揚州的(de)(de)政(zheng)策并(bing)不算有吸引力(li)。”6月(yue)19日(ri)(ri)下午，揚州當地房(fang)產中介小徐告訴《每日(ri)(ri)經濟新聞》記者，長(chang)三角包括杭州、南京、蘇(su)州等二線(xian)城市(shi)基本可以買(mai)房(fang)落(luo)戶，這也對(dui)周邊三線(xian)城市(shi)的(de)(de)樓(lou)市(shi)形成了一定(ding)分流。

另據中(zhong)銀證券數據，目前(qian)，三(san)線城市土(tu)地成(cheng)交(jiao)建筑(zhu)面積(ji)，仍(reng)排在前(qian)列(lie)，但(dan)土(tu)地溢價情(qing)況(kuang)不如(ru)一二線城市。此(ci)外，從土(tu)地成(cheng)交(jiao)樓(lou)面價來(lai)看，截至今年5月(yue)，二三(san)線城市的樓(lou)面價同比增速(su)，均出現下滑，僅一線城市仍(reng)在上漲。

截至今年5月底(di)，一(yi)、二、三線(xian)城市，今年累計土(tu)地成交(jiao)建筑(zhu)面積分(fen)別為(wei)(wei)0.2億(yi)(yi)(yi)平(ping)方米、1.3億(yi)(yi)(yi)平(ping)方米和(he)(he)2.9億(yi)(yi)(yi)平(ping)方米，同(tong)比增(zeng)速分(fen)別為(wei)(wei)-27.1%、-24.4%和(he)(he)-15.4%；累計成交(jiao)總價(jia)分(fen)別為(wei)(wei)1208.4億(yi)(yi)(yi)元、2669.8億(yi)(yi)(yi)元和(he)(he)2187.2億(yi)(yi)(yi)元，同(tong)比增(zeng)速分(fen)別為(wei)(wei)- 25.9%、- 30.3%和(he)(he)-27.3%；平(ping)均土(tu)地溢價(jia)率分(fen)別為(wei)(wei)4.84%、4.01%和(he)(he)2.99%；住宅類用地平(ping)均成交(jiao)樓面價(jia)同(tong)比增(zeng)速分(fen)別為(wei)(wei)103.1%、-49.4%和(he)(he)-38.6%。

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